不動産売却を検討している方にとって、何をすればいいのか、わからないことばかりでしょう。
多くの方は初めての売却となり、準備や手間などで慌ててしまうものです。
そこで本記事では、不動産売却の流れとやることについて解説します。
具体的な売却活動と期間も合わせて解説するため、参考にしてください。

不動産売却の流れとやること

まずは不動産売却をする流れを把握し、やることは何かを確認しましょう。
基本的に不動産会社がサポートするので、難しく考える心配はありません。

媒介契約

まずは不動産会社に依頼して、売却活動の方針を決める媒介契約を結びましょう。
媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の種類から選べます。
特徴を比較すると、一般媒介契約は消極的な売却活動になってしまいますが、売主の行動制限はありません。
しかし、専属専任媒介契約は積極的な売却活動をしてくれる反面、売主の行動は制限されます。
ここでいう行動制限とは契約できる不動産会社の数で、制限されると1社しか契約できません。
しかし、不動産会社は1週間または2週間に1回以上の頻度で活動報告をしてくれる仕組みなので、安心して任せられます。
ちなみに専任媒介契約だと2週間に1回以上の活動報告で、専属専任媒介契約だと1週間に1回以上の活動報告です。

販促活動

媒介契約を結ぶと販促活動として、売り出し価格を決めて買主を探してくれます。
売り出し価格は売却予定の不動産価格と不動産市況を比較し、最適な価格で市場に出して問い合わせを待つ流れです。
問い合わせがあって内覧日が決まれば、条件交渉を経て申し込みをするかどうかになります。
この間で売主のやることはほとんどなく、不動産会社が主導で販促活動をおこなってくれるため心配はありません。
あえてやるとしたら、問い合わせをして内覧をしに来た買主を不動産に案内し、購入意欲が高まるように説明をすることがベストです。
値引き交渉がおこなわれる可能性は十分にありますので、事前準備でどのような返答をするか想定しておきましょう。
曖昧な答えをして期間を延ばすと、買主の購入に対する熱意が冷めてしまうため、前向きに検討するのがおすすめです。

決済して確定申告

売買が成立したら決済して、確定申告をしなければなりません。
決済の売買契約前では必要書類の準備が必須になるため、事前に用意しておきましょう。
必要書類は実印・認印、登記済権利証、身分証明書、印鑑証明書、収入印紙の5種類です。
無事に売買契約がおこなわれ、決済になると売却代金を買主から受け取るだけではありません。
売主の住宅ローンが残っていたり、仲介手数料や登記費用を支払ったりなどの手続きがあります。
不動産の手続きは不動産会社がおこなってくれますが、住宅ローンが残っている場合は金融機関に連絡をしなければなりません。
抵当権抹消を伝えれば書類の準備をしてくれるため、難しくはありません。
不動産売却に成功すれば利益が出るので、翌年の2月16日から3月15日までの期間で納税してください。
確定申告に必要な書類は住民票、登記事項証明書、源泉徴収票、確定申告書、計算明細書、売買契約書のコピーです。

不動産売却の流れにおける売却活動はどのようなものがあるか

売却活動をするとき、具体的にどのようなことをおこなうのでしょうか。
基本的に不動産会社と買主で話し合いますが、時には買主と売主で話し合う機会もあります。
どのような活動がおこなわれるか、確認しておきましょう。

徐々に値下げする

不動産売却ではより多くの利益を得るために、市場に出したばかりの不動産は高めに設定されます。
不動産のエリアや価値しだいになりますが、売主にとって下限のラインは決めているのがほとんどです。
特に住宅ローンが残っている人にとっては、残債分を売却価格でカバーしたいと望んでいます。
そのため不動産価格を相場よりも若干高くし、徐々に値下げをすることでなるべく高く売るのが狙いです。
徐々に値下げすれば売主の高く売りたい要望と、買主の高いけど買おうという需給のバランスが取れます。
当然、不当な価格で設定してしまうと買主が見つからないため、不動産会社に相談して相場を出してもらうようにしてください。

交渉する

買主は少しでも安く購入したいため、値下げ交渉をしてきます。
交渉は売主が許可するかどうかで決まりますが、納得いく理由が必要です。
たとえば売却する不動産に瑕疵が見つかり、築年数も古い場合は値下げされやすくなります。
他にも買主が何の交渉材料もなく値下げを要求するときがありますが、売り出してから長期間売れていなければ要求に応じるのもありです。
しかし、納得のいく理由がない交渉であれば、要求を断っても良いでしょう。
買主は売主が売却する物件と類似した不動産を調べている可能性が十分にあります。
相場よりもわざと高く設定した不動産でも、査定に基づいた金額で交渉するため二数百万円もの値下げをすることも少なくありません。

住みながら売却活動

売却活動は住みながらおこなう人が多く、メリットが大きいです。
住みながらであれば売却が決まったときに資金計画が立てられ、家探しがスムーズにできます。
仮に新居の購入を優先してしまうと、売買が上手くいかなかったときに家が2つになってしまいかねません。
キャンセルされなくても手続きにトラブルが起こるだけで不安になり、「売れなかったら損失が大きい」というプレッシャーを感じてしまうでしょう。
また、内覧者のなかには購入後のイメージが欲しい層がいて、家具や家電が置いてあった方が購入意欲が高まるケースがあります。
配置のイメージが付きやすく、内覧者が所有している家具や家電の大きさを調べておけば、問題がなく設置できるかを確認できるのも魅力の1つです。

不動産売却の流れでかかる期間はどれくらいか？

不動産売却活動には、どれくらいの期間がかかるのでしょうか。
状況によって変化しますが、一般的な目安を解説します。
不動産売却は目安として、3〜6か月はかかります。
もちろん目安なので、人気な物件は3か月より前に売れますし、不人気な物件は1年かかる恐れもあるのがポイントです。
とくに期間が長引く理由は売却活動で、媒介契約を結ぶまでの手続きと売買契約後の手続きはそれぞれ約1か月で終わります。
スムーズな取引をするために売主ができることは、条件交渉と必要書類の準備です。
条件交渉は売主と買主のどちらかの要求が通らないと、話し合いが進みません。
無理して承諾する必要はありませんが、妥協点を見つけて交渉するようにしましょう。
必要書類の準備は主に不動産会社の依頼や契約書の手続き、登記登録などで必要になります。
とくに契約書には問題がないかを確認し、情報に誤りがないようにしましょう。

短期で売る方法

もし不動産を短期で売りたいなら、いくつか方法があります。
まずは単純な方法で、相場よりも安い価格で売る方法です。
不動産の価値はあるのに全く売れない場合は、価格設定が高すぎることが原因として考えられます。
そのため、売却する不動産と類似した物件を参考にして、価格設定をもう一度見直すと良いでしょう。
それでも売れないなら、売却のタイミングが原因として考えられます。
売却シーズンは不動産会社が把握していて、なによりエリアの情報に詳しいです。
どのタイミングで売り出せば良いのかを確認し、時期を待つのも大事な要素になります。
それでも売れないなら、始めから買取を依頼した方が早く売れるためおすすめです。

まとめ

不動産売却の流れでやることとして、媒介契約を結ぶことが最優先です。
その後は販促活動を経て、翌年に確定申告するようにしてください。
売却活動と期間は想定したケースや目安になるため、不安なことは枚方市不動産相談所までお気軽にご相談ください。

不動産の売却によって得た利益のことを売却益と言いますが、厳密には売買が成立したあとで、売買の際にかかった費用を差し引いた金額のことを指します。
ここでご紹介する売却益とは、必ずしも物件の売却価格と同じ額というわけではありませんので注意が必要ですが、今回はその利益を出すための計算方法や、課される税金の節税方法について詳しくご紹介していきますので、土地や建物を売りに出す際の参考にしてみてくださいね。

不動産の売却益とは

不動産の売買が成立による売主側の利益を売却益と言いますが、ただ単純に売却が成立した際の販売価格のことを指すわけではなく、その売買が成立した価格から、売却に際してかかった費用を差し引いて残った額のことを指します。
そのため、費用に対しての利益が得られない場合などもあり、土地や物件の売却が成立したからと言って必ず利益が出るとは限らないということを前提として覚えておきましょう。
所得にはさまざまな分類がありますが、不動産の売却によって得た利益は譲渡所得と呼ばれる所得に分類されるため、必ず不動産譲渡所得税と呼ばれる税金が課されることになります。
なお、ここで発生した利益には所得税だけでなく住民税もかかってきますので注意が必要です。
課税されるということでこの所得は確定申告をする必要がありますが、ここで注意が必要な点として、利益が出なかった場合にも確定申告はしておいた方が良いということです。
ここで確定申告をしておくべき理由として、不動産のような比較的大きな金額のやり取りを申告しないままだと、例え課税対象となる所得が発生していない場合にも税務署の調査対象となる可能性が高く、最悪の場合脱税が疑われてしまうといったことにも繋がりかねないので、不動産の取引を行なったという証明のためにも申告はしておいた方が無難と言えるでしょう。

売却益の計算方法

不動産の売却によって利益が出た場合には必ず税金が課されますが、その税額は利益の大きさによって大きく異なるため、不動産の売買契約を結んだら、まずは利益がどれだけ出たのかを算出し把握しておくことが必要です。
ここで金額をしっかりと把握しておかないと、後になってから思いのほか税金が高くついてしまったという事態にもなりかねないので、売却したら終わりではなく、その後の対応方法も不動産の売却をする際において大切なプロセスであることを覚えておきましょう。
さて、売却によって出た利益である課税譲渡所得の基本の計算式は以下になります。

課税譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
この計算方法のとおり、不動産の取得費と譲渡費用、特別控除の3つの合計が売却が成立した際の価格よりも上回る場合には利益は0という事になり、課税対象となる所得もないものとしてみなされます。
この計算方法の中で疑問に思う点があるとしたら、まずは取得費についてでしょう。
取得費とはその不動産を手に入れた時に支払った費用のことを指しますが、まずはこの取得費がいくらなのかを知っておかなくては所得の額を導き出すことはできません。

取得費の計算方法

まず、取得費とはその土地や建物を手に入れるために支払った費用のことをすべて含んでいますので、内容は不動産の購入代金や仲介手数料、登録免許税まで幅広くさまざまです。
それらすべての合計を取得費としてカウントすることになるため、いざ売却をすることになってから取得費がどのくらいかかっていたのかを計算するのは難しく、これらの費用はすべて支払ったときに書き留めておくなど、記録をしておくことでよりスムーズに売却後の流れを進めることができると言えるでしょう。
それでは取得費は単なる今までかかった費用の合計で良いのだと考えてしまうかもしれませんが、ここで1点注意が必要な点があります。
取得費を算出する際の注意点とは、減価償却費を差し引いて計算する必要があるという点です。
減価償却費とは、その不動産の経過年数に比例して差し引かれる金額のことを指し、不動産は手に入れたときの価値がずっと適用されるわけではなく、売却までに経過した年数によって劣化していることを前提として考えられていますので、ここで所得額を計算する場合には、必ず取得費用の合計から経過年数を差し引いた金額を用いる必要があるということです。
減価償却費の計算方法は次のようになりますので、詳細の金額を出す際の参考にしてみてください。

購入代金×0.9×償却率×経過年数
この計算をする際には、不動産と言っても土地の購入代金は含まれませんので注意が必要です。
また、償却率とは建物ごとに割合が異なり、たとえば木造の場合償却率は0.031、鉄筋小クリートの場合には0.015となるなど、それぞれの建物によって変わってきますので、ここで取得費用を求める際にはしっかりと償却率まで確認しておくことが大切です。

不動産売却時の節税方法

先ほどご紹介した計算式によって課税譲渡所得があった場合には、その金額が大きければ大きいほど所得税は高くなってしまいますが、できるだけ支払うべき税額は抑えたいと思いますよね。
もちろん、きちんと計算方法に則って導き出した所得を申告する必要があるのは当然ですが、売却した不動産の種類や売主の状況によって税金の特別控除を受けられるケースや、節税に繋げる工夫をすることもできますので、ここからは節税の方法について詳しくご紹介していきます。
まず、節税方法として1番初めに見直してほしいのが取得費です。
先ほど取得費用の計算方法については解説しましたが、売却価格から差し引くこととなる取得費の額が大きければ必然的に所得額が少なくなりますので、税額に大きく影響してきます。
もちろん偽りのない正しい取得費用を申告する必要がありますが、取得費のなかでも意外と見落とされがちなのがリフォーム費用や印紙税や登録免許税などの税金です。
これらの費用が取得費に含まれるということを理解したうえですべて合わせて差し引くことで、大きな節税をすることができますので、必ず確認を怠らないようにしましょう。
軽減税率や買い替え特例など、条件を満たすことで税金の額を抑えられる方法もありますので、自分の不動産の場合には何が適用の対象となるのかを知っておくとよりお得な選択を取ることができるでしょう。
また、売却損と言って、売却よって利益ではなく損失が大きく出てしまった場合などにも、損益通算と呼ばれる税額の軽減方法によって対処することができますので、損をしてしまった場合にもしっかりと節税方法を確認しておくことが大切でしょう。

特別控除について

節税のための手段として忘れることができないのが特別控除の存在でしょう。
とくに住宅を売却した場合には、条件を満たしている場合であれば最大3,000万円の特別控除を受けることができます。
この控除は、マイホームとして住んでいた住宅を売却したことで得た利益から最大で3,000万円を差し引くことができるというもので、所有期間と居住期間がいずれも10年以上であることと売却価格が1億円を超えないことなどを条件とし、満たしている場合には対象となります。
そのほかにも空き家を売却した場合にも条件を満たしていれば同じように最大3,000万円の特別控除が適用されますので、確定申告をする前に当てはまっているかどうか確認しておきましょう。

まとめ

土地や建物の売却によって得た利益は、トラブルを回避するためにもどのくらいの額になるのか、税額についても合わせて確認しておくことが大切と言えます。
また、知らないままでは損をしてしまうような特別控除や節税の工夫などについても事前に把握しておくことでその後支払う金額に大きな違いが生まれてきますので、覚えておくようにしましょう。
さらに枚方市の不動産売却について詳しく知りたい方は、株式会社ハウスゲートへお気軽にお問い合わせください。

不動産を売却する際「按分」という言葉を耳にするかと思います。
なかなか聞きなれない言葉ですが、不動産売却において大切なポイントとなるため、きちんと理解しておかなければなりません。
今回は、不動産の按分とはなにか、按分の方法、注意点について解説します。
不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却における按分とは？なぜ必要なの？

そもそも按分ってなに？と思う方は多いのではないでしょうか？
まずは、按分とはなにか、なぜ按分が必要なのかを理解しておきましょう。

按分とは？

按分とは、土地と建物の価格がそれぞれいくらなのかを決めることを指します。
読み方は「按分＝あんぶん」です。
通常、不動産を売却する際、広告には「土地と建物の総額」を記載します。
実際に、物件広告の折込チラシや、不動産ポータルサイトをご覧になるとわかるでしょう。
土地と建物の価格が別々で記載されている例は、ほとんどありません。
しかし、土地と建物の総額では、正確な消費税が算出できず、売却後に支払う税額が異なってしまいます。
そこで、土地と建物の価格を割り出すのですが、その作業が「按分」というわけです。

按分が必要な理由

不動産の売却時に、なぜ按分が必要なのかというと、消費税を正確に計算するためです。
通常、不動産の売買では、不動産の代金に消費税が課されます。
しかし、消費税がかかるのは建物だけで土地にはかかりません。
そのため、建物の価格を知る必要があるのですが、物件情報に記載されているのは「土地と建物の総額」が一般的です。
それでは建物の価格がわからず、正確な消費税が算出できません。
正確な消費税が算出できないと、売主と買主のどちらかが損をする可能性が出てきます。
そこで、土地と建物の価格がそれぞれいくらなのかを決める「按分」をおこないます。
つまり、按分は正確な消費税を算出して、売主と買主が公平に取引できるようにするために必要なのです。

不動産売却時の按分の方法って決まりがあるの？

実は、不動産の按分の方法には、これといった決まりがありません。
それでは、どのようにして決めたら良いのでしょうか？
ここでは、不動産の按分の方法をご紹介します。

売主と買主で相談のうえ決定する

按分の方法には決まりがないため、当事者同士で相談したうえで、按分の比率を決めることも可能です。
ただし、その際にはお互いが納得できる形で按分しなければなりません。
どちらか一方に不満があれば、話し合いが進まず、時間がかかってしまうこともあるでしょう。
当事者同士で相談して決める方法は、どうしても公平性に欠けてしまいます。
そのため、建物と土地の按分比率を決める際に、この方法を用いるのは現実的ではありません。
基本的には、固定資産税評価額や不動産鑑定士の査定をもとに決定するケースが多いです。

不動産購入時の価格と消費税から計算して決める

不動産を購入したときの金額がわかっている場合、購入時の価格と消費税を用いた計算で、建物価格を割り出せます。
よりイメージしやすいように、不動産の購入価格が4,500万円、消費税が250万円だった場合の例を挙げて計算してみましょう。

●建物価格の算出方法：250万円（消費税）÷0.1（売却したときの消費税率）＝2,500万円
●土地価格の算出方法：4,500万円（不動産の購入価格）－2,500万（建物価格）円－250万円（消費税）＝1,750万円

このように、不動産購入時の価格がわかれば、建物と土地の金額が割り出せます。
ここで注意したいのが、不動産の購入価格は、税込表示ということです。
そのため、消費税非課税の土地価格を調べたい場合には、総価格から消費税と建物の価格を引く必要があります。

売却時の固定資産税評価額を用いて決める

固定資産税評価額とは、固定資産税などを課税する際の基準となる価格のことです。
固定資産税評額は、総務省の定める「固定資産評価基準」に基づいて、各自治体が算出しています。
そのため、公平性があり、双方が納得しやすい方法といえるでしょう。
また、土地と建物をわけて評価額が計算できるので、按分の割合がわかりやすいという点もメリットです。
それでは、実際に計算式を用いて、建物の評価額が2,000万円、土地の評価額が2,500万円の場合の按分の比率を算出してみましょう。

①土地と建物、それぞれの固定資産税評価額を合算する

2,000万円（建物の評価額）＋2,500万円（土地の評価額）＝4,500万円

②建物の評価額を合算した金額で割り、「建物の評価額の割合」を算出する

2,000万円（建物の評価額）÷4,500万円（合算した評価額）＝0.4
「建物の評価額の割合＝按分」なので、上記の計算において建物の按分は40%、土地の按分は残りの60％ということになります。
なお、土地と建物の固定資産税評価額は、固定資産税納付通知書を確認するとわかります。
固定資産税納付通知書は、毎年市町村から送付されており、原則再発行ができないため、失くさないよう注意が必要です。
紛失してしまった場合には「一般財団法人 資産評価システム研究センター 全国地価マップ」など活用して、固定資産税評価額を自分で調べる方法もあります。

不動産鑑定士に依頼して決める

不動産鑑定士に依頼し、その鑑定評価によって按分するという方法もあります。
プロによる診断のため、双方が納得しやすい按分方法といえるでしょう。
ただし、鑑定を依頼するには費用がかかります。
最低でも数十万程度の報酬支払いが必要といわれており、決して安くはありません。
そのため、コスト面についても考慮したうえで検討する必要があります。

不動産売却時に按分をおこなう際の注意点

最後に、按分をおこなう際の注意点を2つご紹介します。

売主と買主が納得したうえで割合を決める

不動産の按分は、売主だけでなく、買主にとっても重要な問題です。
そのため、売主と買主双方が納得したうえで割合を決める必要があります。
土地は非課税取引である一方、建物は課税取引になるため、売主にとってメリットになるのは土地の割合が多いほうです。
反対に買主側は、後日消費税の控除を受けられることから、建物の割合が多いほうが有利になります。
このように、それぞれのメリットが正反対であることから、按分を巡ってトラブルになるケースも少なくありません。
按分を決める際は、売主と買主が納得できる合理的な方法を選ぶことが重要です。

周囲の人から見ても合理的とされる方法を選ぶ

不動産売却における按分では、双方が納得する按分方法をとることが大切とご説明しました。
ただし、それだけではなく、ほかの誰が見ても合理的とされる方法を選ぶことも重要です。
なぜなら、按分後の比率が極端に偏っていると、のちにさまざまなトラブルに発展する可能性があるためです。
たとえば、建物の按分が低すぎる状態では、買主が不動産購入後におこなう減価償却にて、減価償却費が適正でないと指摘を受ける可能性があります。
不動産を按分する際は、第三者から見ても、合理的とされる方法を選ぶようにしましょう。

まとめ

今回は、不動産売却において重要な「按分」について解説しました。
なかなか聞きなれない言葉ですが、按分について理解しておくと、スムーズな不動産売却時に繋がります。
トラブルを避け、気持ちの良い取引きをおこなうためには、売主・買主・第三者それぞれが納得できるような按分方法を選びましょう。

按分や売却などに関するご相談は、枚方市の不動産売却に強い株式会社ハウスゲートにお任せください。

買主が聞くと、購入をためらうような理由がある物件を「心理的瑕疵物件」といいます。
このような物件をお持ちの方で、売却を検討している場合、「本当に売れるだろうか…」と不安に思う方は多いでしょう。
また、売却価格がどれくらいになるのかも気になるところです。
この記事では、心理的瑕疵が売却価格へ与える影響、心理的瑕疵物件を売却する際の告知義務について解説します。

不動産売却における心理的瑕疵とは？

「心理的瑕疵」とは、どのようなことを指すのでしょうか？
まずは、心理的瑕疵の意味や心理的瑕疵物件と判断されるケースについて解説します。

心理的瑕疵物件とは

心理的瑕疵物件とは、表面上は問題ないけれど、買主が聞くと購入するのをためらうような理由をもった物件のことを指します。
そもそも「瑕疵」とは、どのような意味なのでしょうか？
見慣れない漢字ですが、読み方は「瑕疵＝かし」で、「隠れた欠陥」という意味です。
たとえば、シロアリや雨漏りなど、外から見ただけではわからない欠陥がある物件は、「物理的瑕疵物件」といいます。
一方、心理的瑕疵物件は過去にその物件内や周辺で、事件・事故などが発生した物件のことを指します。
「心理的瑕疵物件＝買うのをためらうような理由をもった物件」と考えるとイメージしやすいでしょう。

どのようなケースが心理的瑕疵物件になる？

心理的瑕疵物件とされるのは、事件・事故などにより、人が亡くなった物件だけではありません。
どのようなケースで心理的瑕疵があると判断されるのか、その具体例を見てみましょう。

事故物件
殺人や自殺などで人が亡くなった物件を、事故物件といいます。
事故物件となるのは「不自然な死」のみであり、病死などの自然死は該当しません。
ただし、遺体の発見までに時間がかかり、腐敗が進んでいたケースでは事故物件だと判断されることがあります。

周辺環境に問題がある
物件そのものではなく、周辺環境に問題があるケースも心理的瑕疵に該当します。
たとえば、物件の近隣に、暴力団の事務所や悪臭を放つゴミ屋敷があるなどです。
このような物件は、売却時に必ず告知をする必要があります。

心理的瑕疵物件であることを隠して売却した場合

心理的瑕疵がある物件にも関わらず、それを隠して売却した場合、買主から損害賠償請求を求められる可能性があります。
実際に心理的瑕疵について知らされないまま物件を購入したとして、買主が売主を告訴したケースもあります。
不動産の売却時には、心理的瑕疵の告知は必ずおこなわなければなりません。

心理的瑕疵が不動産の売却価格に及ぼす影響とは

心理的瑕疵のある物件を売却する場合、気になるのはいくらで売れるかではないでしょうか？
ここでは、心理的瑕疵物件の売却価格の目安について解説します。

心理的瑕疵物件の売却価格の目安

心理的瑕疵がある物件は、通常の物件と比べて、どうしても売れにくくなってしまいます。
そのため、買主がメリットを感じられるよう、値段を低く設定して売り出すことが一般的です。
どのくらい安くなるのかというと、自殺の場合は3割ほど、他殺では5割ほどが目安といわれています。
ただし、事件の内容や状況によっては、ここまで金額を下げなくても売却できるケースがあります。
なぜなら、心理的瑕疵についての考え方が、人それぞれで違うためです。
「他殺は嫌だけど自殺なら気にならない」という方もいれば、「安くで購入できるなら事故物件でも良い」という方もいます。
また、人の入れ替わりが激しく、事件の内容について知る方があまりいない都心部では、1割程度の値引きで売買されるケースもあります。

スムーズに売却するなら専任媒介契約がおすすめ

不動産会社と結ぶ媒介契約には、3つのタイプがあります。

●一般媒介契約
●専任媒介契約
●専属専任媒介契約

通常の物件より、売却が難しい心理的瑕疵物件では、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を選ぶようにしましょう。
なぜなら「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」は、売却活動の報告義務があるためです。
また、全国の不動産会社が利用するネットワークシステム「レインズ」に登録されるため、買い手が見つけやすくなります。
一方、一般媒介契約は活動報告やレインズへの登録が義務ではありません。
よりスムーズな売却を目指すのであれば、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を選択することがおすすめです。

心理的瑕疵物件は不動産売却時に告知義務がある

前述したように、心理的瑕疵物件には告知義務があります。
そもそもそ告知義務ってなに？と思う方もいるのではないでしょうか？
ここでは、告知義務の概要、告知が必要な期間、告知がいらないケースについて解説します。

告知義務とは？

告知義務とは、対象の不動産に瑕疵がある場合、それを買主に伝えなければならないというルールのことです。
つまり、事故物件の場合では、「ここで人が亡くなった」ということを不動産会社と買主に伝えなければなりません。
「正直に話したら売れないかもしれないから、隠しておきたい」と思う方もいるでしょう。
しかし、心理的瑕疵物件であることを隠して売却すると、宅地建物取引業法の違反行為に該当してしまいます。
あとから損害賠償請求をされるなど、トラブルに発展することもあるため、心理的瑕疵がある場合には必ず告知をするようにしましょう。

自然死の場合はどうなる？

国土交通省が発表している「人の死の告知に関するガイドライン」によれば、「自殺や殺人といった不自然な死」の場合に、告知の必要があるとされています。
病死や老衰による死亡は、不自然な死には該当しません。
そのため、所有している物件で病気や老衰が原因で人が亡くなった場合には、告知義務はないと考えて良いでしょう。
とはいえ、上記のような自然死であっても事故物件とされるケースもあります。
それは、遺体の発見までに時間がかかり、腐敗が進んでしまった場合です。
このようなケースでは、においや汚れが室内に染み込んでしまっているため、特殊清掃が必要になります。
特殊清掃が必要なほど室内が汚れていた場合には、たとえ自然死であっても心理的瑕疵物件とみなされ、告知義務があると覚えておきましょう。

いつまで告知が必要？

ここまでの解説で、心理的瑕疵物件には告知義務があると理解できたかと思います。
それでは、いつまで告知をしなければならないのでしょうか？
告知義務の期間については、自殺であれば6〜7年が目安といわれています。
ただし、これはあくまで1つの目安であり、6〜7年が過ぎたら告知義務がなくなるというわけではありません。
また、殺人の場合には何十年前の事件であっても、告知したほうが良いとされています。
なかでも、連日ニュースで報道されるような殺人事件があった場所は、10〜20年経っても人々の記憶に残っていることが多いです。
このような物件では、買主が事件について知らなかったとしても、のちに周囲の方から事件の内容を耳にする可能性があります。
実際に「50年前に凄惨な殺人事件があった不動産を知らずに購入した」として、買主が売主を告訴したケースもあります。
このようなトラブルを避けるためにも、年数に関係なく、心理的瑕疵については告知をしたほうが良いといえるでしょう。

まとめ

不動産売却において、心理的瑕疵物件が売却価格に与える影響、告知義務について解説しました。
心理的瑕疵のある物件は、通常よりも安くで売却することが一般的です。
とはいえ、事件の内容や状況によって値下げの幅も大きく異なります。
値下げせずに売却できるケースもありますので、まずは枚方市の売却に強い株式会社ハウスゲートへご相談ください。

不動産は売却をしてもさまざまな原因によってなかなか売れないことがあります。
そのような場合は売れない理由についてしっかりと把握し、適切な対策をおこなうことが必要です。
また、不動産を効果的に売るためにはいくつかのポイントを押さえておく必要があります。
そこで、本記事では不動産が売れない代表的な理由と対策、ポイントについて解説します。
不動産売却をご検討中の方は、ぜひご確認ください。

不動産が売れない代表的な理由

不動産が売れない代表的な理由には、「売り出し価格が適切でない」「不動産の立地条件に問題がある」「売り出し時期に問題がある」の3点が挙げられます。
それぞれどのような理由で不動産が売れていないのか確認してみましょう。

理由1：売り出し価格が適切でない

売り出し価格は買い手が購入するかどうかの最終的な判断材料となるものです。
買い手が不動産に興味を持ってくれたとしても、売り出し価格が相場よりもかけ離れて高ければ購入しない方が多いでしょう。
とくに、不動産の購入は大きな費用がかかるものであるため、慎重に考えて購入を決定する方が多いものです。
そのため、売り出し価格が適切でない場合は売買契約の成立に繋がらず、売れない不動産になってしまいます。
また、逆に売り出し価格が安すぎても売れない原因となり得ます。
適切な売り出し価格よりもずっと低い値で売りに出していると、買い手が「不動産に何か問題があるのでは？」と考え、売れない原因になってしまうのです。
不動産の売り出し価格は高すぎても低すぎても問題があり、適切な価格で売りに出す必要があることを認識しておきましょう。

理由2：立地条件に問題がある

最寄り駅の近さや周辺にスーパーマーケットがあるかどうかは人によっては重要視するポイントです。
もし、売りに出している不動産の立地条件に問題があれば、その理由によって売れていない可能性があります。
とくに、お子さまがいるファミリー層の方は、立地条件を比較的重視する傾向が見られます。
ターゲットをファミリー層に絞っていて立地条件に問題がある場合は、この理由によって売れていない可能性が高いでしょう。
今一度、不動産の立地条件をカバーできる要因がないか、ターゲットを広げるべきかなどについて検討してみましょう。

理由3：売り出し時期に問題がある

不動産の売買は年中盛んなものではなく、進学や転職などで人の移動が多い4月や、人事異動の多い9月を控えた時期が繁忙期となります。
もし、需要があまりない時期に売りに出しているのであれば、そもそも不動産の情報を見ている人が少ないのかもしれません。
不動産売却において売り出し時期は契約成立に深く関わっていることを認識しておきましょう。

不動産が売れないときの対策

ここまで不動産が売れない原因について解説しましたが、これらの原因のほとんどは、しっかりと対策をおこなえば改善できるものです。
不動産が売れない理由を把握したら、次は対策についても確認しておきましょう。

対策1：売り出し価格を適切なものに見直す

不動産が売れない原因が売り出し価格である場合は、適切な売り出し価格に見直すことが必要です。
一般的には査定時に伝えられた金額で売り出すことが多いですが、長期間にわたって不動産が売れないのであれば価格を下げてみましょう。
しかし、価格は一度下げてしまうと基本的には元の価格に戻すことができません。

そのため売り出し価格を下げる場合は、不動産会社としっかりと話し合いながらおこなっていきましょう。

対策2：宣伝方法を見直す

不動産の情報を拡散する広告は、買い手を見つけるうえでとても大切なツールといえます。
もし広告に記載されている情報が不十分である場合は、そもそも不動産の魅力を伝えられていない可能性がありますので、どのような広告をおこなっているのか不動産会社に再確認してみましょう。
よくある例として、インターネット広告において写真掲載が少ないことが挙げられます。
とくに住宅の売却では室内の写真数が少ないと、どのような特徴がある住宅なのかが伝わりづらくなります。
不動産の魅力が伝わり、内覧をしてもらえるような写真の撮影と掲載を積極的におこなっていきましょう。
ただし誇大広告は法律で禁止されていますので、嘘の情報を載せたり誇張するような表現を用いることはせず、あくまでも不動産本来の魅力が伝わるような広告にすることを心がけましょう。

対策3：繫忙期に合わせて売り出す

不動産が売れない原因としてご説明したように、不動産の売り出し時期は売買契約の成立に深く関わってきます。
売り出し時期について考えたことがなかった方は、売り出し時期についても調整をおこなっていきましょう。
4月や9月がベストタイミングである理由は、人の移動にともなって不動産にも動きが出るからです。
買い手は、遅くとも4月や9月の頭には実際に住み始めたいと考えている方が多いため、不動産を探す時期はそれより前の1～2月、7～8月となります。

そのため、売買契約の手続きに要する期間なども考慮し、売買活動をおこなうべき時期はそれよりも1、2か月前となるでしょう。
不動産の取引は、売買契約の締結から引き渡しまでに3～6か月程度かかるため、タイミングをはかった事前の準備が大切です。

売れない不動産を売るためポイント3選

売れない不動産を売るためポイントはいくつかありますが、効果が大きいと考えられる3つのポイントを解説します。
不動産が売れない原因と対策を把握したうえで、ポイントについても確認しておきましょう。

ポイント1：売り急がない

なるべく早く不動産を売ろうと焦ってしまうと、買い手がその心情を察知して「値段を下げてくれたらすぐに購入できるかもしれない」と値下げ交渉がを可能性が高くなります。
そうすると思わず値下げをおこなってしまい、売買金額がどんどん少なくなってしまうかもしれません。
効果的な不動産売却をおこなうためには、余裕を持った売買計画を作成しておきましょう。
また、計画する際には、最低これだけの金額で売りたいといった下限価格も決めておくことをおすすめします。

ポイント2：資金計画に広告費も考慮する

媒介契約時に支払う手数料には広告費が含まれているため、資金計画に広告費を入れていないことが多いかと思います。
しかし、不動産の条件によってはより効果的な新しい広告をしないとなかなか売れないことがあります。
通常の売買活動にくわえて新しい広告をおこなう場合は、追加の広告費を支払わなければなりません。
そのため、追加資金が生じる可能性を資金計画時に考慮しておき、余裕を持った売却をおこなっていきましょう。

ポイント3：情報収集を徹底的におこなう

不動産売却を効果的におこなうには、周辺地域でおこなわれた売買取引の事例から、価格相場や購入者の年齢層などを事前に調べておくことが重要です。
それらを調べることで、広告でアピールすべきポイントがわかり、買い手の興味を引くような広告にすることができます。
売買事例などはインターネットによって簡単に調べることができるため、事前に調べておきましょう。

もし、自分で情報収集をすることに不安があったり、不明な点が出てきた場合は不動産会社へ相談することで、自分では得ることのできない情報や効果的なアドバイスを得ることができます。

まとめ

本記事では不動産が売れない代表的な理由と対策、ポイントについて解説しました。
不動産が売れない場合は理由をしっかりと把握し、理由にあった対策をおこなうことが必要です。
また、効果的に売却をするためにはポイントも押さえておく必要もあります。
本記事で解説した理由と対策、ポイントを確認しながら売却を進めていきましょう。

他にも不動産売却についてお悩み等ございましたら、枚方市の不動産売却に強い株式会社ハウスゲートまでお問い合わせください。

相続した不動産を利用しないまま空き家として放置してしまうのは、珍しいケースではありません。
当記事では、空き家の適切な管理方法や放置し続けることによるデメリット、空き家にしないための解決策について解説します。
空き家の放置にはリスクがありますので、現在空き家でお悩みの方は解決策を参考にしていただき、対応を検討する機会にしていただければ幸いです。

相続した空き家の適切な管理方法とは？

不動産を相続して万が一空き家になった場合、相続人は空き家をどのように管理していけば良いのでしょうか。
ここからは、空き家の管理方法について解説します。

相続した空き家の管理方法①：換気する

空き家の劣化を防ぐためには、定期的に換気をして湿気を逃すことが大切です。
玄関や部屋の換気だけでなく、押し入れ、靴箱、クローゼットなどの湿気が溜まりやすい場所の換気も忘れずおこなってください。
家の老朽化の1番の原因は、湿気です。
湿気を逃すことで、シロアリやカビの対策になります。
相続した建物の価値を維持するためにも、定期的に換気をおこなう必要があるのです。

相続した空き家の管理方法②：通水をする

空き家の管理をする際は、定期的に通水する必要があります。
長い期間水道を使わないと、水道管が錆びて破裂してしまう可能性があるからです。
また通水することで、悪臭対策にもなります。
排水口の下に溜まっている水が蒸発すると、下水管の悪臭が水道管から逆流してきて、家のなかに悪臭が広がります。
水道管の錆対策、そして悪臭対策のために、定期的に通水をおこないましょう。
通水の頻度は、少なくとも1か月に1回がおすすめです。
1分間ほど水を出しっぱなしにすることで、異常はないか確認しながら、新しい水を循環させることができます。

相続した空き家の管理方法③：目視確認をする

空き家は定期的に目視確認をおこなうことも重要です。
チェック項目は主に下記のとおりです。

雨漏りしていないか
雨漏りを放置すると、建物の老朽化に繋がります。
雨漏り部分からカビが発生したり、木材が腐食したりすることも考えられます。
雨の日に空き家を訪れて、天井にシミがないか確認するのがおすすめです。

外壁の剥がれや破損
外壁の剥がれや破損は、通行人に怪我をさせるなどトラブルに発展する可能性があります。
空き家の管理は所有者の義務になるので、早急に修理が必要です。

相続した空き家の管理方法④：掃除する

上記の3点をおこなうのと同時に、しっかりと掃除もしましょう。
敷地内のゴミ拾いは、地域の景観に影響し、ご近所とのトラブルを避けるためにも大切です。
とくに、庭の掃除は欠かさずおこなうようにしましょう。
庭の雑草を放置すると、害虫が増える可能性があります。
そうなると、ご自身の空き家だけでなく、ご近所に害虫被害が広まるかもしれません。
定期的な草抜きや掃除が難しい場合は、防草シートを設置しておくこともおすすめです。

相続した空き家を放置するデメリットとは？

相続した空き家を放置するとどうなるのか、デメリットを理解しておきましょう。

空き家を放置するデメリット①：価値が下がる

空き家を放置すると、建物が劣化して価値が下がるリスクがあります。
人の住んでいない空き家は、湿気がこもりやすいため、通常よりも劣化速度が速くなります。
結果的に、建物としての価値が下がるリスクがあるのです。
価値が下がったとしても空き家として所有し続けるのか、相続人同士で話し合うようにしましょう。

空き家を放置するデメリット②：所有者責任がある

空き家の所有者には「所有者責任」が課せられています。
所有者責任により、自己に過失がない場合でも建物の崩壊や破損による事故があった場合には責任を負うことになります。
地震や台風など避けられない事故もありますので、空き家を所有し続けるのはデメリットが大きいのです。
「所有者責任」についても理解したうえで、空き家の管理や活用について検討しましょう。

空き家を放置するデメリット③：「特定空家」に指定されるリスク

空き家を放置しておくと、「特定空家」に指定されるデメリットがあります。
「特定空家」とは、空き家法によって定義されている「危険な空き家」を指します。
「特定空家」は、「崩壊が著しい空き家」、「衛生上有害のおそれがある空き家」、「景観を損なっている空き家」、「放置することが不適切である空き家」などが該当します。
「特定空家」を放置しておくと、景観の悪化や害虫被害などの地域の大きな問題に発展しかねません。
行政の指示や勧告に従わない場合は、強制的に取り壊しがおこなわれて費用は所有者の負担になります。
もし費用を支払えないのであれば、土地は競売にかけられ失うことになります。
「特定空家」になった場合は、所有者である相続人に対して精神的かつ経済的な大きな負担となるでしょう。

空き家を放置するデメリット④：固定資産税の支払い

相続した空き家を放置していても、空き家にかかる固定資産税と都市計画税を支払い続ける必要があります。
上記でご説明した「特定空家」に指定された場合には、固定資産税の優遇措置を受けれなくなるので、通常よりも高い税金を納めることになります。
空き家を維持し続けるためには、管理する手間だけでなく一定の資金が必要になるのです。

相続した不動産を空き家にしないための解決策とは？

最後に、不動産を空き家にしない解決策をご紹介します。
事前に把握しておけば、相続した不動産が空き家になるリスクから逃れることができるかもしれません。

解決策①：空き家を解体する

建物を取り壊して更地にすることで、空き家のリスクを避けることができます。
助成金や補助金が出る場合もありますので、自治体に確認するのがおすすめです。
解体費用の目安は、木造の場合1坪5万円、鉄骨造の場合1坪7万円となっています。
空き家を解体する場合は多額の資金が必要になるだけでなく、解体して更地となった土地は前述したように税金の優遇措置の対象外となるため、税金をより多く支払う必要があり、出費がかさみます。
更地にしても利用する予定がないのであれば、売却して手放すことも検討してみましょう。

解決策②：空き家を売却する

実家が空き家となっている場合、売却すると思い出の場がなくなるというデメリットはありますが、空き家を管理し続けるリスクから開放されます。
維持費もなくなりますので、相続人にとって経済的負担も軽減するでしょう。
ただし、空き家の状態によっては買い手が見つからない場合があります。
もちろん、買い手が見つからないと空き家を売却することはできません。
場合によっては、リフォームなどで手を加えて売りやすい状態にしておく必要があります。
空き家の売却についてご相談がある方は、ぜひ弊社までご連絡ください。

空き家を売却する注意点
不動産の登記名義人が被相続人のままでは売却ができないため、相続人に名義変更する「相続登記」が必要です。
また、売却する不動産が私道の場合には、地権者全員の掘削承諾が必要になるケースがあります。
掘削承諾書は事前に入手しておくのがおすすめです。
相続人同士での話し合いも必要になりますので、売却には一定の費用と期間が必要になります。
トラブルを避けるためには、相続した時点で売却についての話し合いをまとめておくのが良いでしょう。

解決策③：リフォームする

リフォームして、相続人が住み続けるという方法があります。
見た目は変わってしまうとしても、思い出の地で過ごすのは一種の親孝行ともいえるでしょう。
土地を売却せずに残すことができるので、他の相続人が承諾しているのであればおすすめの方法です。

まとめ

空き家についての知識をご紹介しました。
空き家は定期的な管理が必要になるだけでなく、費用が発生するようなデメリットもあります。
当記事でご紹介した解決策を参考に、相続後も空き家にしないような対策をとりましょう。
それでも空き家になってしまった場合は、枚方市の不動産売却に強い株式会社ハウスゲートまでお気軽にご相談ください。

不動産売却において、「消費税は課税されるのか」と、疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
そこで当記事では、不動産売却の消費税について解説します。
消費税が課税されるのか非課税になるのか、不動産売却の事前準備として知識を深めてください。

不動産売却で消費税が課税されるのはどんなケース？

不動産売却で、消費税が課税されるケースを解説します。

個人の不動産売却で課税されるのは？

基本的に、事業目的でない個人の不動産売却で消費税が課税されることはありません。
しかし、不動産売却を進めるうえで必要になるサービスに対しては、消費税が課税されます。
消費税が課税されるサービスとは、下記の3つです。

●仲介手数料
●一括繰り上げ返済手数料
●司法書士報酬

では、1つずつ確認していきましょう。

仲介手数料

不動産売却では、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
仲介を依頼すると、不動産会社には仲介手数料を支払っていただくことになります。
この「仲介手数料」に、消費税が課税されるのです。

仲介手数料の上限
仲介手数料は、売却価格に応じて高くなります。
しかし、仲介手数料は法律上で上限が定められています。
仲介手数料の上限は、200万以下の場合「5%＋消費税」、200万円超～400万円以下の場合「4%＋2万円＋消費税」、400万超の場合「3%＋6万円＋消費税」です。
不動産売却時は、売却価格を基に仲介手数料がいくらになるか計算しましょう。

一括繰り上げ返済手数料

不動産売却時に住宅ローンの返済が残っている場合、自己資金や売却益で住宅ローンを一括繰り上げ返済する必要があります。
この一括繰り上げ返済手数料に、消費税が課税されるのです。
手数料は住宅ローンを借りている金融機関に確認する必要があります。
一般的な一括繰り上げ返済手数料は、下記のとおりです。

●固定ローンの場合：3万円～5万円（＋消費税）
●固定ローン以外の場合：3,000円～5,000円（＋消費税）

ネット返済など、手数料が安くなるケースもあるので、その点もふまえて金融機関によく確認しましょう。

司法書士報酬

不動産売却時（住宅ローン完済時）には、不動産の抵当権を抹消する「抵当権抹消登記」の手続きが必要です。
抵当権抹消登記は司法書士に依頼するのが一般的で、このときに司法書士報酬を支払う必要があります。
この司法書士報酬に、消費税が課税されるのです。
司法書士報酬は依頼する司法書士によって異なりますが、2万円以内の値段が一般的です。
そのため、課税される消費税も2,000円以内となるでしょう。
依頼時に、手数料はいくらになるのかよく確認しておきましょう。

不動産売却で消費税が非課税になるケースとは？

ここからは、不動産売却で消費税が非課税になるケースを解説します。

土地を売却した場合

不動産売却において、土地を売却した場合は非課税となります。
これは、売主が個人でも法人でも関係ありません。
「土地は消費される性質のものではない」との考えから、非課税となっているのです。
しかし、土地の売却でも下記のようなケースは課税の対象となりますので注意しましょう。

●1か月未満の土地の貸付
●駐車場など施設の利用目的で土地を使用する場合

土地に定着物がある場合

土地の定着物とは、庭木や石垣などのことです。
土地と一体しているものと考えてこれらを譲渡する場合、非課税となります。
土地に定着物がある方は、消費税の心配をする必要はありません。

個人が建物を売る場合

先ほどもご説明したとおり、個人の不動産売買で消費税が課税されることはありません。
基本的に建物は課税の対象ですが、個人が売却するのであれば非課税になります。
個人で不動産売却を検討されている方は、消費税が課税されない旨を買い手にアピールするのも良いでしょう。
しかし、個人でも家賃収入を得る投資用不動産の場合は課税対象となります。
非課税となるのは、個人が売却する「自宅」や「別荘」のみです。

印紙税などの税金

不動産売却では、不動産登記料や印紙税など、さまざまな税金が発生します。
税金に対してさらに消費税が課税されることはありませんので、合わせて覚えておきましょう。

不動産売却時の消費税について注意が必要なケースとは？

最後に、不動産売却時の消費税で注意が必要なケースを確認しておきましょう。

注意点①：個人事業主や法人の不動産売却

個人事業主や法人の不動産売却は、消費税が課税されます。
ちなみに、課税対象となるのは「建物」です。
土地と建物を合わせて売却している場合でも、土地は非課税で建物の価格のみ消費税が課せられます。
たとえば、売却価格3,000万円の内訳が「建物：1,000万円」、「土地：2,000万円」だとします。
この場合、建物のみ消費税が課税されるので、「100万円」の消費税が発生するわけです。
消費税を計算するときは、売却価格を見るのではなく、「建物の価格」を見るようにしましょう。

注意点②：免税事業者の場合

個人事業主や法人の不動産売却では消費税が課税されますが、「免税事業者」の場合には納税の義務が免除となります。
不動産売却時は、自分が免税事業者なのか確認しておくことが大切です。
免税事業者の条件は、下記のとおりになります。

個人事業主の場合
前々年度の課税売り上げが1,000万円を超えていないことが条件です。
また、特定期間（その事業年度の前年の1月～6月）の課税売り上げが1,000万円を超えた場合も、免税事業者から外れます。

法人の場合
個人事業主と同様で、前々年度の課税売り上げが1,000万円を超えていないことが条件です。
また、特定期間（その事業年度の前年の事業開始日から6か月間）の課税売り上げが1,000万円を超えた場合も、免税事業者から外れます。
個人事業主と法人では、特定期間が異なるので注意しましょう。

注意点③：法人の不動産売却では「税込み価格」を避ける

法人の不動産売却でとくに注意していただきたいのは、税込み価格での売却を避けることです。
税込み価格で売却をすると、消費税が含まれるため土地と建物の内訳価格が複雑になります。
売買代金が決まった時点で、すぐに土地と建物の内訳価格を出すのがおすすめです。
現在でも、税込み価格で不動産を売却することはよくあります。
しかし、後々の手続きをスムーズに進めるためにも、税込み価格での売却はしないよう注意してください。

消費税の納税手続きはどうやる？

不動産売却をして消費税が発生した場合の正しい納税手続きを解説します。

申告の期限
個人事業主の場合は、翌年の3月末日までに申告と納付をする必要があります。
法人の場合の期限は、課税期間の末日の翌日から2か月以内です。
消費税の納税で注意すべきなのが、「中間申告」と「中間納付」があることです。
課税期間に480万円を超える建物を売却した場合に、中間申告と中間納付が義務付けられます。
延滞税を発生させないためにも、必ず忘れないようにしましょう。

納付方法
近年、消費税の納付方法はさまざまです。
口座引き落としやインターネットバンキング、クレジットカード決済も可能となっています。
近くにコンビニがある方は、コンビニでの納付もおすすめです。
納付期限を過ぎないよう、自分に合った納付方法を選択して納付を完了させましょう。

まとめ

以上、不動産売却における「消費税」について解説しました。
課税となる場合、非課税となる場合をよく理解して、不動産売却を進めましょう。
消費税が発生する場合は、注意点を意識しながら正しい手順で納付をおこなってくださいね。
枚方市で不動産売却をする際には、株式会社ハウスゲートにお任せください。

不動産売却はさまざまな手続きが必要になるものです。
とくに、築浅戸建ての不動産売却は売却のタイミングやコツが分かりにくいかと思います。
そこで、本記事では築浅戸建ての売却のタイミングやコツについて解説します。
離婚や相続などの理由により築浅戸建ての売却を考えている方はぜひご確認ください。

「築浅戸建て」を売却する理由はきちんと伝えることが重要

築浅戸建てを売却する理由としては離婚や相続などがあるかと思いますが、築浅戸建ての売却は理由を伝えることが必要です。
というのも、数年で転居すると決まっていながら新築もしくは築浅戸建てを購入する方は少ないですよね。
ですので、築浅戸建てが売りに出されていると、買い手は「住宅に何か問題があるのでは？」と思ってしまいます。
買い手に納得して購入をしてもらうために売却するきっかけを不動産会社や買い手へ伝えていきましょう。
とくに、住宅に何らかの欠陥や敷地内で自殺・変死といった理由である場合は必ず伝えなければなりません。
もし、それら理由を隠して売却してしまうと契約不適合責任を負うことになり、損害賠償請求もしくは契約解除がなされるのです。

買い手に安心感を持って購入してもらうためにも、築浅戸建てを売却する理由は必ず不動産会社、買い手へ伝えましょう。

「築浅戸建て」の価格変動と売却するタイミングの関係性

不動産を高く売却したいのであれば、築浅のうちに売却したほうが良いです。
しかし、築浅戸建てはどのような相場変動が起こり、いつがベストな売却タイミングとなるのでしょうか。
それぞれをしっかりと確認し、売却活動をいつおこなうべきか把握しておきましょう。

築浅戸建ての価格変動

まず、不動産は入居者がお部屋に入った時点で価格が10%ほど落ちると言われています。
さらに、築年数が1年経過するごとに価格が2～3%落ちていく傾向が築年数10年まで続いていきます。
その後、築年数11年～20年間では緩やかな下降傾向となり、築年数20年を超えると新築価格の10%ほどの価格で横ばいになることが一般的です。
築年数が20年を超えた場合は戸建てだけの売却ではなく、土地も合わせた売却である場合が多くなります。
このように、戸建て住宅というものは築年数を重ねていくと、最終的には新築戸建ての10%ほどで価格変動が落ち着くものです。
不動産会社によって多少の違いはありますが、一般的には築年数5年以下の不動産を築浅物件と言います。

ですので、築浅戸建ては価格変動がもっとも大きい期間に当たり、築年数が1年増すごとに価格がどんどん下がっていくものです。
築浅と呼ばれる境界である築年数5年である場合の時点で、戸建ての価格は新築戸建ての価格の70%ほどに下がっています。
築浅戸建ては価格変動がもっとも大きく、年々価格が下がっていることを認識しておきましょう。

築浅戸建ての売却タイミング

築浅戸建ては築年数が増すごとに価格が下がっていきます。
ですので、築浅戸建てにおけるベストな売却タイミングは今すぐの早期売却です。
また、近年では「新築のように綺麗な不動産を安く買える」といった理由から築浅戸建ての需要が高まってきています。
このような理由からも築浅戸建ての売却を考えているのであれば早期売却をおすすめいたします。

「築浅戸建て」を早期売却する6つのコツ

築浅戸建ては早期売却がおすすめですが、売却時にいくつかのコツも必要となるものです。
コツをしっかりと確認し、適切に売却活動を進めていきましょう。

コツ1. 欠陥がある場合は必ず伝える

まず、1つ目のコツは前述のように欠陥がある場合は伝えることになります。
ここで注意していただきたいのが、売主が欠陥を知らなかった、気づいていなかったといった場合でも契約不適合責任は生じることです。
つまり、「その欠陥は知らなかった」と伝えても損害賠償請求や契約解除がなされる可能性は十分にあります。
売りに出す戸建て住宅に欠陥がないかきっちりと確認しておきましょう。

もし、自分での判断が難しいと感じる場合は専門家が事前に調査をしてくれるインスペクションの利用をおすすめいたします。
インスペクションは事前調査によって欠陥がある場合は判明するため、できるだけ用いていきましょう。
インスペクションは不動産売却前や査定時に用いることが多く、費用相場は5万円～6万円ほどとなっています。

コツ2. 室内を清潔に保っておく

2つ目にのコツは、室内を清潔に保っておくことです。
築浅戸建てを購入する理由として、安く、綺麗な戸建て住宅を購入したいといったものがもっとも多く見られます。
もし、室内が清潔でないと購入理由である綺麗な戸建てから外れることになり、買い手が付かないかもしれません。
リフォームやリノベーションをする必要はありませんが、自分での掃除もしくはハウスクリーニング依頼をおすすめいたします。
とくに、下記の部分は買い手が内覧時によく見る場所です。

●玄関
●お風呂・洗面台・トイレなどの水回り
●キッチン
●壁クロス

売却前にこれらに汚れがついていないか、自分の掃除で汚れを落とすことができそうかをしっかりと考えておきましょう。

コツ3. 売却時期を12月～1月にする

コツの3つ目は、売却時期を12月～1月にすることです。
不動産の売買が一番盛んである時期は、新生活の為に引っ越しがもっとも多い3月となっています。
不動産の売却はすぐにできるものではなく、ある程度の期間が必要であるため12月～1月には売却の準備が必要です。
3月に売却活動を始めるのではなく、12月～1月におこなう必要があることはぜひご認識ください。

コツ4. 設備を残す

コツの4つ目は、エアコンや照明などの設備を残すことです。
買い手によってはエアコンや照明が残っていると購入する手間や費用が省け、購入の後押しとなる可能性があります。
また、築浅戸建てにある設備は比較的新しいものが多いかと思います。
そのような設備はとくに需要が高い可能性があり、物によっては残すべきなのです。
しかし、逆に残さないほうが良いものもありますので、不動産会社や売買契約の締結時に買い手としっかりと話し合って残す設備をお決めください。

コツ5. 売却額はローン完済も考慮する

コツの5つ目は、売却額はローン完済も考慮することです。
築浅戸建てを売却する際、住宅ローンの完済が条件となっています。
もし、売却益でローン完済をおこなおうとしている方は、売却額から下記の費用が引かれることも認識しておかなければなりません。

●仲介手数料：不動産会社に支払う手数料
●印紙税：売買契約書の作成にかかる税金
●抵当権抹消費用：抵当権を外すための費用
●譲渡所得税：売却益にかかる税金

これら費用がかかってもローン完済がおこなえるかは事前にしっかりと計算しておきましょう。

コツ6. 3,000万円特別控除の利用

6つ目のコツは、3,000万円特別控除の利用です。
不動産を売却すると譲渡所得税といった税金が売却益にかかります。
しかし、3,000万円特別控除が適用されると、売却額から3,000万円を引いた値に譲渡所得税がかかることになるため税額を大きく下げることが可能です。
自身が3,000万円控除の適用条件に当てはまるかどうかが分からない方はお気軽にご相談ください。

まとめ

本記事では築浅戸建ての売却のタイミングやコツについて解説しました。
築浅戸建ては価格変動の観点から早期売却がおすすめです。
本記事で解説した6つの押さえながら不動産売却を進めていきましょう。
枚方市で不動産売却をする際には、株式会社ハウスゲートにお任せください。

不動産を売却する際、どのタイミングで火災保険を解約すれば良いのか悩む方も多いと思います。
火災保険は、解約するタイミングを間違えてしまうと万が一のときに備えることができないので、解約のタイミングをしっかり理解しておく必要があります。
この記事では、火災保険の解約手続きの手順や、解約時に注意したい点をご紹介しますので、不動産売却を検討している方は参考にしてください。

不動産売却時におこなう火災保険の解約手続き

ここでは、火災保険の解約手続きをするタイミングや、手順を解説していきます。
解約するタイミングなどは非常に重要なポイントなので覚えておきましょう。

火災保険を解約するタイミング

火災保険を解約するタイミングは、不動産売却が完了して、買主に引き渡したあとになります。
不動産売却する際は、売買契約を結んでから買主に引き渡すまでに1か月ほど期間があります。
そのため、引き渡し前に解約をしてしまうと、引き渡しが完了するまでの期間は火災保険の補償対象外となってしまうのです。
1か月のうちに、火災やその他の災害で被害を受ける確率は非常に低いですが、万が一の場合に補償を受けられないと多額の負債を抱えることになるので、必ず引き渡しが完了してから火災保険の解約をするようにしてください。

火災保険の解約手続き

火災保険を解約するときは、加入している保険会社に電話で連絡する必要があります。
電話で解約の意思を伝えると解約に必要な書類が送付されてくるので、書類に必要事項を記入して返送してください。
このとき、解約日が引き渡しを完了したあとになるように申請しましょう。
買主の都合で引き渡しの期日が延長になる場合もあるので、万が一のことを考えて、引き渡しが完了してから返送すると良いでしょう。
また、不動産を売却したら火災保険も自動的に解約になるという認識の方もいらっしゃいますが、火災保険が自動的に解約になることはないため、ご自身でしっかりと手続きをおこなう必要があります。
解約の手続きをしなかったり、返送を忘れていると、不動産を売却したあとも保険料がかかってしまうため注意してください。

火災保険が質権に設定されている場合は注意が必要

不動産にかかっている火災保険が質権に設定されている場合は、勝手に解約することができないので注意が必要です。
質権とは、債務を完済するまでの間に返済することができなくなった場合に担保を売却するなどして優先的に弁済を受ける権利のことです。
不動産を購入したときに火災保険を質権に設定されると、金融機関が権利を持つことになるので、金融機関の承諾なしには解約できません。
そのため、解約するときは火災保険が質権に設定されていないか確認しておく必要があります。
もし、火災保険が質権設定されているときは、金融機関に連絡を入れてください。
連絡後に金融機関から「質権消滅承諾請求書」という書類を送付してもらい、必要事項を記入して返送することで、質権を解消することができます。
質権が解消できなければ火災保険も解約できないので、不動産の売却が決まったら金融機関に連絡をして書類をもらうようにしましょう。

火災保険を解約したときに返金される保険料について

火災保険を解約したとき、保険料は返金されるのか気になる方も多いと思います。
ここでは解約時に返金される保険料の計算方法などを解説していきます。

未経過分の火災保険料は返金されるのか？

火災保険料を契約時に一括で支払っている場合は、保険を解約することで未経過分の保険料を返金してもらえます。
返金額は、各保険会社が設定している「未経過料率係数」という係数に当てはめて計算されます。
ですので、保険会社によって返金額が変わることを覚えておきましょう。
また、払戻金は解約後10日ほどしてから返金されるので、振り込みがされないときは保険会社に確認しましょう。
しかし、解約を忘れていた場合の余計に支払った分の火災保険料は返金されないため、この点は覚えておきましょう。

保険料の返金は特約の解除でもおこなわれる

保険料の返金は、特約を解除したときにもおこなわれます。
特約の解除は一部解約として扱われるので、特約を解除したときなどにも返金を受けるようにしましょう。
また、特約の解除だけでなく保険料の減額をした場合も返金の対象になるので、解約前に特約を解除していた場合も忘れずに返金してもらうようにしてください。

未経過料率係数とは

未経過料率係数とは、未経過分の保険料を計算するための係数です。
この未経過料率係数は、日割りで計算した場合と比較しても大きく数値がずれないため、どのくらい返金されるか自分で計算する際にも使用することができます。
火災保険返金額の計算式は、「返戻金＝長期一括保険料×未経過料率」で求めることが可能です。

火災保険を解約する前にすべきこと

火災保険を解約する前にしておいたほうが良いことをご紹介していきます。
知っているだけでお得に補償を利用できるので、解約前にぜひ試してみてください。

火災保険の補償を利用して住宅の修繕ができる

火災保険を解約するときは、補償を利用して住宅の修繕などができないか確認してみましょう。
火災保険は、火災以外の災害や事故などで破損したものも補償の対象になるといった特徴があります。
とくに火災保険にオプションをつけて契約している方は、火災以外にも多くの補償が受けられるはずです。
補償によって住宅を修繕することができれば、本来自分で支払うはずの費用を節約できますし、不動産の売却価格も上がる可能性があります。
火災保険の払戻金は多くても数万円程度しかもらえないので、修繕費用などに使用して不動産の価値を上げたほうがお得になることがあります。
解約前には自分がどの補償を受けられるか確認して、住宅の修繕に役立てるのも良いでしょう。

火災保険の対象になる自然災害

まず、自然災害に関する補償をみていきましょう。
火災保険は、「落雷」「水害」「風害」「雪害」に対応できるので、これらの災害で被災して、建物が破損している方は補償で直せるか確認してみてください。
落雷によって屋根が破損した場合はもちろん、雹が降ってきて窓ガラスが割れてしまったときも、補償の範囲であればすべて補償されるので、使用できる補償はしっかり利用しましょう。

火災保険の対象になる人的災害

次に、人為的な被害に対する補償をみていきましょう。
火災保険では、「設備の破壊」「盗難」「水道管の破裂」「水漏れ」などに対応しているので、こちらに関しても補償で修繕できるか確認してみましょう。
たとえば、住宅の付近で子どもが遊んでおり建物の設備を破損させてしまった場合も、補償の対象となります。
また、マンションなどの室内で水道管が急に破裂して水漏れが発生した場合、下階の住宅に被害が出たときも火災保険で補償を受けることができます。
このように、外部からの影響や、突発的に起きた事故によって被害がでた場合も補償を受けることができるので、解約する前には必ず確認して、補償できる箇所は補償を受けて修繕するようにしましょう。

まとめ

火災保険の解約手続の手順や、解約時に注意したい点をご紹介しました。
解約のタイミングに関しては、間違えてしまうと非常に大きなリスクを負うことになるので、必ず引き渡し後に解約するようにしましょう。
また、解約前には建物の破損などを補償によって修繕できないか確認するのがおすすめです。