不動産の「共有名義」や「共有持分」とは？解消方法もご紹介｜枚方市の不動産の相続・買取・売却相談のことなら枚方市不動産買取相談所

▼ 不動産の共有名義とは？また共有持分とは？
▼ 不動産の共有持分でできること・できないこと
▼ 共有状態の解消方法と持分の分割請求について
▼ まとめ

不動産の「共有名義」や「共有持分」とは？解消方法もご紹介

不動産を共有名義で所有されている方が、意外にも多いことはご存じでしょうか。
わかっているようでもなかなか難しい共有名義とは何か、どういう影響を及ぼす可能性があるのか、またその解消方法はあるのかなどをお届けします。

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不動産の共有名義とは？また共有持分とは？

共有名義とは、１つの不動産を複数人で所有している状態をいいます。
その複数人のそれぞれが所有している割合を示すものが、共有持分です。
1つの不動産を何人かで所有していると聞くだけで面倒な印象を持ちますが、実際にはどうなのでしょうか。

複数の所有者となるパターン

不動産の「共有名義」になる可能性があるパターンとは、大きく分けて3つあると言われています。
まず一番多いのが、夫婦2人の名義としてマイホームを持つパターンです。
現代は昔とは違い、妻が仕事をしているという家庭は当たり前になりました。
正社員としてフルタイムで働く奥さまも増えています。
そうなると夫婦ともに一定の所得がありますので、住宅ローン返済の負担や税金の控除を考えて夫婦2人の名義にされる方が増えるようになってきました。
次に、親子で共有するパターンも存在します。
たとえば父親と長男が二世帯住宅を建てる場合などに、いつかは訪れる相続時の税負担を軽減させるため、親子の名義にしておくというパターンです。
また、親の所有である土地や建物をきょうだいで均等に相続する場合などもあるでしょう。
他にもパターンはありますが、このように親族数名による複数の所有者がいるケースは数多く存在します。

相続による共有名義はトラブルにつながりやすい

不動産の持ち主であったお父さまなどが亡くなられた場合、原則としてはきょうだいで相続するため、意図せず複数人の名義になる場合があります。
いわゆる遺産相続です。
きょうだい複数人で不動産を所有する場合、問題になるのはその不動産を売却する場合です。
単独の名義であれば、その一人だけの意志で不動産を売却することを決められますが、複数人がいる場合はそう簡単にはいきません。
売却をする場合はもちろん、所有している不動産に何らかの変更を加える場合には、必ず名義を持つ全員の承認を得る必要があります。
人数が多くなればなるほど全員の承認を得ることが難しくなりますので、ここでトラブルが起きやすくなります。

離婚した場合のデメリットとは？

先述したように、全員の承認がなければ不動産の売却はできません。
夫婦の場合、万が一離婚してしまった場合は先ほどのきょうだいのケースよりもさらにトラブルが起きやすくなります。
夫婦の場合はもともとが他人のうえ、離婚が原因であれば今後は別々の道を歩むことがほとんどです。
不動産を売却するのかどうか、名義はどうするのかなどの話し合いは、夫婦の関係性が悪ければ困難になりますので、その後やり取りが長引くことも覚悟しておく必要があります。

不動産の共有持分でできること・できないこと

実は単独名義でなくても、全員の承諾を得なくてもできることがあります。
そのパターンと、どのようなことが可能なのかをみてみましょう。

保存行為であれば共有者の合意は不要

他の名義人の合意や承認がなくてもできることは、大きく分けて2つあります。
1つ目は自身が所有する不動産部分のみの売却です。
これは後々他の名義人とのトラブルにもつながる可能性があるうえに、土地面積が小さい不動産では売却も難しいため、現実的ではありません。
万一個人の持分だけの売却をされる場合でも、トラブルを避けるために事前に他の名義人に必ず伝えておくようにしましょう。
2つ目は保存行為です。
保存行為とは、その不動産の現状を維持するために修理などを施す行為です。
たとえば、以下のようなことが該当します。

●雨漏りする屋根の修繕
●経年劣化により入った壁の亀裂の修繕
●伸びすぎた庭木への枝打ち

これはあくまでも良い状態を保持するための対応のため、他の名義人の承諾は不要です。
なお、家屋全体に渡るような場合は大規模修繕となるため、保存行為とはなりませんのでご注意ください。

管理行為は過半数の同意が必要

過半数の同意が必要ですが、管理行為も決行することが可能です。
管理行為とは、物件を賃貸として貸し出すケースや、リフォーム・リノベーションをおこなうことなどをいい、持分の過半数の承認を取ることができれば実行することが可能です。
この場合注意しなければいけないのは、過半数とは人数のことではなく、持分の単位によって決まるということです。
たとえばA・B・Cの3名が6割・2割・2割の割合で所有していた場合、BとCが同意をしていても過半数となりません。
この点は注意しておきましょう。

処分行為には全員の同意が必要

処分行為とは、建物を解体してしまう場合など何らかの「変更」を加えることをいいます。
部分的な改修は保存行為とみなされますが、建物自体が古くなったからといって、勝手に家屋の建て替えをすることは変更とみなされて処分行為と判断されますので、必ず全員の同意を得る必要があります。
また、管理行為の項目で賃貸物件としての貸し出しは過半数の同意があれば可能とお伝えしましたが、それはあくまでも短期の場合です。
長期の賃貸契約の場合は共有物への変更と捉えられますので、全員の同意が必要になることはご承知おきください。

共有状態の解消方法と持分の分割請求について

不動産は共有状態のままでいると、売却時のトラブルなどマイナス面が多くあります。
それを避けるための解消方法をご紹介します。
解消方法は、ひとことでいうと「不動産所有者を単独にする」ことです。
方法としては以下があります。

●名義人全員の承認のうえで不動産を売却する
●自身の持分をほかの名義人に買い取ってもらう
●自身がほかの名義人の持分を買い取る
●自身の持分を放棄する

つまり、それぞれの持分やその権利を譲渡することによって単独名義にするか、もしくはすべての名義人がその不動産を手放してしまうなどです。
このようなことが挙げられますが、話し合いによってもどれもうまくいかない場合は、共有物分割請求をすることが可能です。
共有物分割請求権とは、共有持分権を持つ人に与えられた法的に認められた権利のことです。
話し合いでまとまらない場合に、裁判によって所有分の権利を明確にすることをいいます。
共有分割請求には「現物分割」といって不動産を物理的に分ける方法と、「価格賠償（代償分割）」といって誰か1人がすべての持分を代償金を支払って買い取る方式、また「換価賠償」といって第三者に売却して残った額を名義人で分配する方式の3つがあります。
3つめの第三者への売却とは、「競売」というものです。
話し合いでまとまらない場合は、最終的に競売にかけられて意図せず不動産を手放すことになる可能性もあります。
競売は多くの方がよく知るように、価格が相場よりかなり安く取引されることが多いため、名義人全員にとって不利な条件になることへの覚悟が必要です。
名義人同士でのコミュニケーションがうまくいかず、せっかくの資産を無駄にしてしまうことのないように注意しながら行動することをお勧めします。
上記のようなさまざまなマイナス要素を考えても、共有名義での不動産の所有はできるだけ控えておくほうが安心です。