不動産売却時に知っておきたい固定資産税清算金とは？計算方法や注意点を解説

不動産を売却するときには、さまざまなお金に関する処理が必要になるため、それだけの知識や手続きが必要になります。
1年の途中で不動産売却をして、不動産の所有者が変わる場合は、固定資産税や都市計画税の納税を売主と買主の両方が負担することが慣例となっています。
都市計画税が課されない場合でも、固定資産税は清算するため、今回は「固定資産税清算金」にフォーカスをあてて解説します。
固定資産税清算金とはなにか、また、その計算方法や注意点をお伝えしますので、ご参考になさってください。

不動産売却で発生する固定資産税清算金とは？

土地や建物などの不動産を所有していると、毎年1月1日時点での所有者に対して固定資産税や都市計画税が課税されます。
その納税について、不動産を所有し続ける場合には大きな注意点はありませんが、1年の途中で売却などによって所有者が変わった場合には注意が必要です。
1年の途中で所有者が変わったときは、売主と買主それぞれが所有していた日数に応じて、固定資産税などをお互いに負担し合うのが一般的です。
売主と買主でいくらずつ支払うのかを計算したものを、「固定資産税清算金」といいます。
ここで「ただでさえ税金は算出が大変なので、慣例ならば固定資産税清算金を計算せずどちらか片方が支払うということでもよいの？」と疑問をもつ方がいらっしゃるのではないでしょうか。
固定資産税清算金は必ず算出するものなのか、なぜ売主と買主の両方が支払うのかを、以下で確認していきましょう。

固定資産税清算金は算出すべきか

固定資産税を納税する義務があるのは、税法上、売主となっています。
固定資産税の清算金に関しては法律上の規定はありませんので、あくまでも不動産取引上の慣例としておこなわれているに過ぎません。
しかし、売主と買主のあいだのトラブルを避けることため、所有期間の分の固定資産税をそれぞれが支払うようにしているのです。
そのため、売買契約を結ぶ際には売買契約書のなかに、固定資産税清算金に関する項目が必ず盛り込まれています。
契約内容どおりに支払いがおこなわれない場合は、債務不履行や契約解除などの要因になりかねません。
法的な縛りはありませんが、トラブル回避のための重要な項目ですので、契約時に確認しておくことをおすすめします。

固定資産税は何故売主側と買主側で分けるのか？

前述のとおり、固定資産税は毎年1月1日時点の不動産の所有者に対して課税されます。
たとえばその年の7月1日に所有者がAさんからBさんに交代した場合、Aさんは本来半年分しか支払わなくて良いものが1年分支払っていることになるので、所有者が変わったタイミングから残りの6か月分をBさんに支払ってもらう必要があります。
実際には、日割計算でそれぞれの納税すべき金額を割り出します。
トラブルを防ぐためにも、明確に算出しておきましょう。
なお、固定資産税清算金は不動産購入時にだけ支払う費用です。
購入時にかかる諸費用の一部として準備する必要があることを把握しておきましょう。

不動産売却時に知っておきたい固定資産税清算金の計算方法 

では固定資産税清算金とは、どのように計算するのでしょうか。
固定資産税は日割りで算出するため、計算方法は以下のとおりです。

「1年分の固定資産税 ÷ 365（日）×負担日数分」
ただし4年に1回訪れる、うるう年の場合は1年の日数が異なるため、以下の計算方法となります。

「1年分の固定資産税 ÷ 365（日）×負担日数分」
たとえば、固定資産税が20万円の不動産を、2022年5月1日に引き渡す場合の売主側の4か月分の負担額（起算日は1月1日）は以下のようになります。

「200,000（円）÷365（日）×120（日）＝65,753（円）」
買主側は5月1日〜12月31日までの245日間分の残額、134,247円を支払うことになります。
ここで注意しなければならないのは、売却した日によって基準とする固定資産税が異なることです。
固定資産税の納税通知書は、4月から5月のあいだに郵送されます。
引き渡し日が1月から5月の場合は、まだ該当年の固定資産税の納税通知書が届いていませんので、前年の固定資産税を基準に計算します。
6月以降の場合は、該当年の固定資産税をもとに計算します。
固定資産税は毎年同じ納税額になるわけではないので、前年を基準にした場合には誤差が生じる場合があります。
後日届いた納税通知書に記載された金額が、前年の金額と異なっていた場合は、精算し直すことも可能です。
再清算によるトラブルを避けるためにも、念のため売主と買主であらかじめ清算についての取り決めをしておくとよいでしょう。
たとえば、「売却した年の納税通知書が届くまで清算を延期する」「前年度の納税額をもとに仮清算し、納税通知書が届いた時点で再清算する」といった取り決めです。
どのパターンを採用するとしても、重要なポイントは売主と買主のあいだで合意することです。
この手続きややりとりは複雑になりやすいため、不動産売却の専門家である不動産会社に相談しながら、手続きを進めることをおすすめします。
なお、固定資産税の支払いは銀行振込やコンビニでの支払いのほか、現在ではキャッシュレス決済でも支払いができる地域が増えています。
キャッシュレス決済は、手数料がかからないことやポイント付与が受けられる場合があるというメリットがありますので、活用してみてはいかがでしょうか。

不動産売却時に知っておきたい固定資産税清算金に関する注意点

最後に、固定資産税を清算するときの注意点をお伝えします。

ポイントとなるのは「起算日」

固定資産税は1月1日時点の不動産に対して税額を算出しますが、起算日は1月1日に限りません。
4月1日は行政の会計年度の開始日ですので、その日を起点日とするケースもあります。
多くの場合、関東が1月1日、関西は4月1日を起算日とする場合が多いですが、これはとくに決められているわけではありません。
この起算日についても、不動産会社など専門家に相談しながら、必ず事前に決めておくようにしましょう。

清算に関する合意事項は重要事項説明書に記載する

また、先述のとおりですが、固定資産税の支払いを売主と買主で分け合うことは、法律で定められたものではありません。
万が一滞納すると、法的には責任を負うのは売主であり、買主は支払いを拒否したとしても実害はありません。
そのような事態にならないためにも、固定資産税の清算に関しては事前に合意を得るだけではなく、先述した固定資産税清算金を算出するための起算日の確認と、金額についても明示しておくことをおすすめします。
また支払い時期やその方法についても、重要事項説明書などに記載するのを忘れないようにしましょう。

税金に税金が課せられる？

もう一点注意しなければならないのは、固定資産税清算金には「消費税」が課税されることです。
「税金に税金を課すとはどういうこと！？」と驚く方もいらっしゃるでしょう。
消費税は、物やサービスを購入したときに課せられる税金です。
したがって、通常の固定資産税には当然ながら消費税は課せられませんが、固定資産税清算金は「売主側と買主側のあいだで不動産が売買されたとき」に発生する処置であり、「売買代金の一部」だと捉えられることから、消費税の課税対象となります。
消費税の対象となるのは、固定資産税と都市計画税の建物部分のみで、土地部分は対象外です。
不動産売却においてはさまざまな費用がかかりますが、固定資産税清算金に対する消費税も支払う必要があることを、頭に置いておくとよいでしょう。

まとめ

不動産売却時に役立つ知識として、固定資産税清算金について解説しました。
基本的には、不動産取引の際には不動産の専門家である不動産会社に相談や依頼をすると思いますが、ご自身で事前に把握できることが増えると取引における不安を減らすことができるのではないでしょうか。
不動産の売却を検討されている方は、今回の記事を参考にしていただき、固定資産税や固定資産税清算金のおおよその金額を調べてみてください。