不動産はローン残債があっても売却できる？売却方法と注意点をご紹介

新しく不動産を購入してローンが残っているけど、仕事の都合や家族の事情などで、不動産売却したいと思っている方も多いのではないでしょうか？
実は、ローン残債が残っていても不動産を売却する方法はあります。
この記事では、ローン残債がある不動産を売却する方法と、売却時の注意点を合わせてご紹介しますので、売却を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

ローン残債がある不動産を売却する際に重要な抵当権とは？

ローン残債がある場合、どのように売却を行えばいいか分からな方も多いと思います。
ここでは、ローン残債がある不動産を売却するために何をすればいいか解説していくので詳しくみていきましょう。

ローン残債がある不動産を売却するにはどうすればいいのか？

ローン残債がある不動産を売却するには、ローンをすべて返済して抵当権を抹消しなければいけません。
金融機関から、融資を受け住宅ローンを組んだ場合、抵当権というものがあります。
この、抵当権があると不動産の売買を自由におこなうことができないのです。
ですので、ローン残債がある不動産を売却するにはまず、ローンを返済して抵当権を抹消してください。

抵当権とはなんなのか？

抵当権とは、融資をした金融機関が持っている、建物や土地を担保として扱える権利のことをいいます。
なぜ、このような権利が金融機関にあるかというと、融資をした金融機関を損失から守るためです。
金融機関は、融資した金額をすべて返済してもらう前提でお金を貸しているので、返済がなければ一方的に損をしてしまいます。
このような損失を防ぐために、建物や土地といった担保となるようなものを、金融機関側で設定できる権利があるのです。
逆をいえば抵当権があるから、融資を受けることができているといってもいいでしょう。

抵当権を解消する方法とは

抵当権を解消する方法は、ローン残債をすべて返済することです。
金融機関は、融資した金額の保険として建物や土地を担保に設定しているので、返済が完了すれば担保が解消されることになります。
担保が解消されるということは、抵当権も解消されるということです。
しかし、抵当権を解消することができても、登記上には抵当権が残ったままになるので、自由に売買するためにも抵当権を登記上から抹消しましょう。

抵当権の抹消方法

抵当権を完全に抹消するには、ローンを完済したうえで「抵当権抹消登記」をおこなう必要があります。
抵当権抹消登記の方法としては、自分で法務局に抹消登記申請をする方法と、司法書に手続きを依頼する方法の2つです。
自分で申請をおこなう場合は、必要書類を集めて管轄の法務教に申請し、抹消登記を受理してもらえば手続きは完了です。
費用も登記にかかる費用の1000円だけとなります。
また、司法書士に頼む場合は、お金を支払うことで手続きを代行してくれます。
費用は2〜3万円ほど必要となりますが、面倒な手続きなどを代行してくれるので、忙しい方などは司法書士に依頼して手続きをおこなうのがオススメです。

ローン残債がある状態で不動産を売却する方法

ここでは、ローン残債がある状態で不動産を売却する方法をご紹介します。
ローン残債をどうやって精算するかによって対応が異なるので、それぞれご紹介いたします。

アンダーローン

ローン残債があっても、アンダーローンになっていれば売却が可能です。
アンダーローンとは、ローン残債より、不動産を売却したときの売却価格が高い状態のことを表します。
抵当権は、ローンがすべて返済できれば解消されるので、不動産の売却価格がローン残債を上回っていれば、ローンが残っている状態でも売却が可能となります。
ですので、売却額を算出してローン残債を上回る場合は、不動産の価格が下がらないうちに売却するのがオススメです。

オーバーローン

オーバーローンとは、不動産の売却額だけではローン残債を精算できない状態のことです。
アンダーローンのように、そのまま売却することはできませんが、次にご紹介する方法で売却することができます。
売却する方法としては、自身の預貯金で足りない金額を補う方法、任意売却という方法、リースバックという方法の3つがあります。
この3つの中から自分にあう方法を選択して売却をおこなうようにしてください。

自身の預貯金で払う

自身の預貯金で不足分の金額を補うことで売却ができます。
この方法が一番シンプルで早く売却できるので、資産に余裕がある方は自身の預貯金から支払いをするようにしてください。
完済さえすればオーバーローンであっても売却をおこなえます。

任意売却

任意売却とは、返済がどうしてもできない場合に、金融機関から了承を得たうえで抵当権を抹消し、売却する方法です。
一般的にローンの返済ができない場合は、強制的に売却されるため売値が安くなってしまいますが、任意売却の場合、金融機関と調整をして売却をおこなうことができるので、高値で売却できるといった特徴があります。
しかし、この方法は金融機関と良好な関係が築けていないと使用することはできないので、日頃から良好な関係をしておくことが必須といえます。

リースバック

リースバックというのは、現在住んでいる住宅を一度売却して、賃貸物件として再契約し住み続ける方法のことです。
この売却方法は一度完全に売却をするため、売却したお金が一括で手元に入ってくるのが特徴です。
売却で得たお金をもとに、賃貸物件の家賃を支払うことができますし、引っ越しをすることなく生活を続けることができるので、生活に支障が出にくい売却方法といえます。
また、一度売却をしても、条件を満たすことで再び不動産を買い戻すこともできる仕組みもあります。
ですので、ローンの返済はキツいけど、引っ越しはしたくないというような方におすすめの売却方法です。

ローン残債がある状態で不動産を売却する際の注意点

ローンが残ったままで不動産の売却ができる方法を紹介しましたが、注意点もあるのでご紹介します。

売却価格がやすくなりやすい

ローン残債がある不動産を売却する場合は、売却価格が低くなりやすい傾向にあります。
基本的には、築年数や建物の状況によって価格が決まりますが、任意売却やリースバックで売却すると、早く売却することを目的にするため価格が安くなってしまうのです。
ですので、ローン残債がある状態でも高値で売却したい方は、不動産の売却を専門としている不動産会社に仲介を依頼しましょう。

リースバックした住宅に住み続けるのは難しい

リースバックした住宅は家賃を払えば、住み続けられると思うかもしれませんが、それは難しいといえます。
物件によりますが、使用できる期間があらかじめ決められている物件もあるので、期間がすぎると退去しなければいけません。
もちろん、契約を延長できる場合もありますが、確実に住み続けられるという保証はないので、引っ越しをしたくない方は、買い戻しをすることをオススメします。

自身の所有物ではなくなる

リースバックを行なった場合は、自分の所有物ではなくなるので、今までのように自由に使用することはできなくなります。
不動産の所有権は買取をした方に移るので、生活をするうえでは、所有者の方針に従わなければいけません。
また、ローンの返済の代わりに家賃を支払う必要も出てきます。
家賃は所有者が決めることになるので、場合によっては以前の支払いより高くなってしまうことも考えられます。

まとめ

ローン残債がある状態で不動産を売却する方法をご紹介しました。
売却の方法にはいくつも選択肢があり、特徴も異なるので自身にあった売却方法を検討してみてください。