空き家は売るのと貸すのどちらが良い？メリット・デメリットを解説

空き家は売るのと貸すのとでは、どちらが良いのでしょうか？
よく家を手放すときは「短期間がお得」と言われていますが、その点についても気になるところです。
そこで本記事では、空き家の売却・賃貸について調査してみました。
メリット・デメリットを知ることで賢い判断ができるようになるはずです。
迷っている方は、ぜひ参考にしてみてください。

空き家を売ると貸すときの判断基準

空き家は売るのと貸すの、どちらが正しい判断なのでしょうか？
活用できるのであればどちらでも良いという方は少なくないはずです。
しかし、できればメリットが高いほうが売主・貸主としても助かります。
ここでは空き家を売るべきか貸すべきかの判断基準と、それぞれのメリット・デメリットについてご紹介します。

どちらにメリットがあるかで判断基準が変わる

ひと口に空き家といっても種類はさまざまです。
多くの方は空き家＝ボロボロのイメージを持っていると思いますが、なかには状態が良いものもあり、売るか貸すかの判断はどちらにメリットがあるかで基準が変わってきます。
またどちらの場合も、買う側・借りる側に需要がなければいけません。
物件としての価値があるのであれば、売っても貸してもOKでしょう。
しかし賃貸物件は修繕やリフォーム工事などが終わってからでないと貸すことは不可能です。
また工事の規模が大きく費用が掛かる場合は売却したほうがメリットになります。
このように、売ったほうがメリットになる、貸したほうがデメリットになるというのではなく、物件の状態や売却したときの手取り額やリフォームしたときにかかる費用などを比較しながら判断しましょう。

貸すのが難しいと判断したら

先ほども述べたように、賃貸物件は修繕とリフォームをおこなわない限り借主に手渡すことはできません。
修繕やリフォームにかかる費用は物件の状態によってさまざまで、高い場合もあれば安い場合もあります。
この費用が膨大である場合は、わざわざリフォームするよりも売ったほうがメリットになるでしょう。
他にも、「貸す需要が低い立地」も売るのがおすすめです。

それぞれのメリット・デメリット

では実際、売った場合と貸した場合とではどんなメリットとデメリットがあるのでしょうか？
それぞれの良し悪しを知っておくことも、空き家の売却・賃貸には欠かせません。
まず売るメリットは、以下になります。

●まとまったお金が入る
●維持費がかからない

貸すメリットは、以下になります。

●売却のリスクが減る
●家賃として収入が入る

家は築年数が経つほど価値が下がるため、新しいうちに売ったほうがまとまったお金が入りやすくなります。
また日本では将来的に賃貸物件の需要が下がると言われていますから、それなら売ったほうがメリットになりやすいでしょう。
さらに所有権は買主になるので管理や維持費なども不要です。
貸す場合は所有権は自分になるので家賃として収入が入ってきます。
家の管理も売却と同じで借主がおこなってくれますから手間が省けるでしょう。
一方でデメリットは、売却の場合「家を手放す」「売却費用がかかる」、賃貸の場合「入居者とのトラブル」「管理費用は払う必要がある」「退去すれば収入ゼロ」などがあげられます。
一度貸すと、正当な理由がないと追い出すことはできません。
将来住む可能性がある方は、「定期借家契約」にしたほうが安心でしょう。

空き家を売る方法について

少しでも賢く空き家を売るために、ここではコツをご紹介します。
空き家は、早めの判断がメリットに繋がります。
悩んでいる方は、ぜひ売る方法を参考に判断してみてください。

古屋付きで売る

ポイントは「古屋付き」「解体」「リフォーム」の3つになります。
まず古屋付きで売却したほうが良い理由ですが、解体やリフォームなどのコストがかからないためすぐに売却できるからです。
そのぶん価格は安くなりますがすぐに手放したい場合は適しています。

解体して更地にして売る

次に解体し更地にしてから売却する場合です。
いわゆる土地を売却することになるため、古屋付きよりも買い手が見つかりやすくなります。
ただ一度解体するため、その費用と時間がかかってきます。
それでも買い手が自由に土地を活用できるため、比較的早く売却できるでしょう。
もちろん解体に費やす時間とお金も考慮して検討する必要はあります。

リフォームして売る

最後にリフォームして売却した場合は、タイミングと運によります。
リフォームすることでメリットになれば早く買い手が見つかり、高く売れる可能性があります。
しかし工事費がかかるため、金銭的に余裕がないとデメリットになってしまうでしょう。
リフォームはどうしても個人の趣味嗜好が出やすいので、それにぴったりはまらないとすぐに売却するのは難しいかもしれません。
ですので、少しでも早く売却したいのであれば万人受けする内装のほうが効果的です。

空き家を売るときのポイント

空き家を高く売るコツについてご紹介しましたが、今度は売るときのポイントについて解説します。
少しでもスムーズに売却するためにも、ぜひ参考にしてみてください。

長いめで見て計画を立てる

基本的に、数日で空き家が売れることはほとんどありません。
そのため、売却を決めたら長いめで見て計画を立てる必要があります。
場合によっては数年経っても売れない可能性もありますから、なかなか売れないからと諦めるのではなく将来を見据えてしっかりスケジュール管理しましょう。
とくに地方だったり築年数が古い物件は都心部や新築よりも需要が下がりますので、十分な計画が必要不可欠です。
先ほどご紹介した高く売れるコツなども知っておくと役立つでしょう。
ただ長すぎると「この先も売れない」可能性があります。
ですので、長くても3年以内に売却できるようにしましょう。
相続した場合は開始から3年以内、それ以外は退去してから3年目の年末までに売却が必要です。

状態把握をし正確に伝える

早く売却したいからと、嘘の情報を伝えていませんか？
状態が悪い家はすぐにバレますので、正し情報を申告するようにしましょう。
場合によってはトラブルに発展する可能性もあります。
そのためには、自身も状態把握をきちんと理解しておく必要があります。
どんなマイナスポイントがあるのか、それは修繕やリフォームをしたほうが良いのか、そしてこれらを実行した場合は正直に申告するようにしてください。

確定測量で境界を確定する

境界が曖昧だと信用度に欠け、なかなか売却できません。
とくに古い家はきちんと境界を確定する必要があります。
その際、「確定測量」と言って専門家によっておこなわれます。
また測量には隣人や行政の許可も必要になり、さらに測量の方法によっては数か月の期間を要します。
ちなみに、確定測量には「現況」「境界確定」の2つの方法があります。
今回は境界を確定するため境界確定測量が用いられますが、100～200㎡で35～80万円の費用が必要になってきます。
期間は3～4か月かかりますから、計画を立てる際は確定測量も含めて検討しましょう。
確定測量の流れは、土地家屋調査士に依頼し、書類を元に実施されます。
確定には隣人の所有者による立ち会いも必要です。
正しい境界が確定すると杭や書類で証拠を残し測量は終了になります。

まとめ

いかがだったでしょうか？
空き家は売るのも貸すのもメリットがあればどちらでも良いことが分かりました。
ただ日本では賃貸物件の需要が減少傾向にありますから、できれば売却したほうがお得になりやすいでしょう。
その際は、なるべく3年以内に買い手が見つかるように進めてみてください。