空き家を放置するデメリットとは？税金の仕組みや上手な売却方法もご紹介

放置してしまっている空き家はありませんか。
ひょっとしたら、その空き家が原因で思わぬ出費が発生するかもしれません。
今回は、空き家を放置するデメリットや放置した場合にかかってくる税金について解説していきます。
上手な売却方法もご紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。

空き家を放置するデメリット

誰も住んでいない空き家を放置すると発生してしまうデメリットがあるので、いくつかご紹介します。

劣化が進む

適切な管理を行なっている場合を除いて、空き家は確実に早く傷みます。
空き家になってしまうと、窓を開ける機会がなくなり、湿気が原因でカビが生えたり、雨漏りや壁の損傷で雨風が侵入し、老朽化が進んでしまいます。
倒れたりする危険性が出てくると、空き家等対策特別措置法にのっとって、特定空き家に認定され、税金の優遇制度などが受けられなくなってしまうので、注意しましょう。

資産価値が下がる

老朽化が進んでしまった空き家は、資産価値が大幅に下がるので、とても安い金額で買取してもらったり、お金をかけて解体するしか方法がなくなってしまいます。
1度荒れ果ててしまった空き家は修繕するのが難しく、しようとしても莫大な資金が必要です。
また、状態だけでなく、法定耐用年数というものが物件には定められており、木造物件なら22年、鉄筋コンクリートなら47年と定められています。
これは、その期間なら安心して住み続けられると言う期間の長さを示すもので、時間が経てば経つほど、資産価値は下がります。
つまり、空き家は放置すればするほど、状態と耐用年数どちらの面から見ても価値が下がってしまうと言うことです。

近隣トラブル

空き家を放置してしまうと、ご近所に迷惑をかけてしまうようなさまざまなトラブルが発生します。
たとえば、庭木が隣の家の敷地まで侵入してしまったり、害獣のすみかとなって、悪臭を放ってしまったりなどです。
近所の方が空き家であることを了承して、多少の迷惑なら受け入れてくれる方なら良いのですが、運が悪ければ法廷で戦うことになり、賠償金を請求されかねません。
さらに、荒れた空き家は不良の溜まり場になったり、放火されるなど、犯罪の温床にもなりやすいです。
犯罪しやすい環境の提供という意味で、犯罪に加担してしまう可能性があるので、十分に気を付けましょう。

経済的なデメリット

たとえ、人が住んでいない空き家であっても、所有しているだけで固定資産税という税金が発生します。
固定資産税には優遇制度があり、土地に建物が建っているいるだけで、6分の1になります。
ですが、先ほど少し述べたように、倒壊の危険や衛生的な悪影響があると、特定空き家として認定されてしまい、優遇制度が受けられません。
たとえば、評価額が4000万円の土地は、建物が建っているだけで税金が6分の1となるため、固定資産税は93,000円となります。
しかし、特定空き家になると優遇制度の適用対象外になるため、56万円も固定資産税がかかってきます。
このように、空き家を放置していると、税金が最大で6倍もかかってくるので、注意しましょう。

空き家を放置したときにかかる税金

空き家を放置してしまうと、それだけで多くの税金がかかってきてしまいます。
これから、空き家を放置すると発生する税金について解説します。

固定資産税

先ほど、空き家を放置して特定空き家に認定されると、最大で6倍も税金がかかってきてしまうことはご説明しました。
では具体的にどんな空き家が特定空き家に指定されるのでしょうか？
詳しくご説明します。
特定空き家に指定される条件は主に4つあり、「放置すれば倒壊の危険性がある」「放置すれば著しく衛生上有害の可能性がある」「適切に管理されていないことで景観を損なっている」「周辺の生活環境の保全のために放置することが不適切な空き家」です。
1つ目については、空き家が傾斜していたり、土台の腐食などが見られた場合に倒壊の危険がある物件として認定されます。
2つ目の条件については、害虫や害獣が発生していたり、ゴミの放置による悪臭が漂っていたりすると、衛生上有害な空き家として該当です。
3つ目については、草木が家屋を覆うほどになってしまっていたり、窓ガラスが割れていたりすると、景観を損なうという条件で認定されます。
4つ目については、簡単に空き家に侵入できてしまったり、落石や草木が原因で通行人の妨げになってしまっている場合は、生活環境保全の観点で特定空き家に指定されます。
次に特定空き家指定から増税までの流れです。
まず、空き家が行政によって調査され、特定空き家に指定される条件かどうか調査されます。 特定空き家に指定されると、空き家の修繕や撤去などについてのアドバイスを受け、改善が見られない場合は軽減税率の解除が発生します。
そして、翌年から固定資産税が6倍です。
このように、空き家を放置して周りへの悪影響が出てしまうと、かなり高額の出費になるので、気を付けましょう。

都市計画税

都市計画税とは、市街地に所在している不動産に対してかかる税金で、固定資産税とは別にかかってきます。
この都市計画税も、土地に建物が建っていれば税金優遇制度があり、特例率は小規模住宅用地で3分の1、一般住宅用地で3分の2になるため、減税が可能です。
しかし、特定空き家に指定されると固定資産税と同じく、減税が受けられません。

放置した空き家の売却方法

空き家を放置しておくと、資産価値が下がるだけでなく、税金の優遇制度が受けられないことがわかりました。
では、どのように空き家を売却したら良いでしょうか？
これから空き家の売却方法やそれぞれのメリットについて解説していきます。

古家付き物件として売却する

空き家を売却する方法として、もっともオーソドックスなのが、古家付き土地として売却する方法です。
築20年以上経ってしまった木造住宅には資産価値がありませんが、土地自体には価値があるので、土地にフォーカスした売り方をすれば、空き家というデメリットをカバーした売り方ができます。
古家付きで売る方法の最大のメリットは、空き家の解体費用がかからない点です。
更地にしてから売るのと、解体してから売るのでは、コストが大幅に変わってきます。
木造住宅で20坪なら100万円、30坪なら150万円、40坪だと200万円程度かかるので、その費用を浮かせられるのは嬉しいポイントです。
また、固定資産税を抑えることができるのも、メリットになります。
先ほど述べたように、土地に建物が経っているだけで固定資産税は6分の1になるので、買い手がつくまでの維持費を安く抑えることが可能です。
さらに、古家付き土地で売却すれば、買主が住宅ローンを組めることも利点です。
古家付きの土地なら、金利が安い住宅ローンの対象になるため、買主の資金繰りが容易になり、契約成立までのハードルが下がります。

更地にする売却方法

空き家を解体して更地にしてから土地を売る方法も、一つの手段です。
しかし、あまりおすすめはできません。
というのも、古家付き土地で売却したほうが、先ほど述べたメリットをすべて得られるからです。
逆に、更地にしてから売るメリットはほぼありません。
ですので、更地にする選択肢を選ぶのは、空き家がボロボロすぎて解体せざるを得なかったり、空き家の維持管理が難しい方などに限られます。
基本的には古家付き土地として売り出すのが良いでしょう。

まとめ

不動産を手放したくないからといって、空き家のまま放置していると、資産価値が下がるだけでなく、税金の優遇制度を受けられなくなってしまいます。
解体しなければいけない状況になる前に売却したり、最低限の維持管理をおこなうようにしましょう。
その際は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。