不動産取引には欠かせない司法書士の役割とは？費用の相場もご紹介

不動産の購入や売却をおこなうと多数の手続きが発生します。
不動産取引に関する手続きは、一生のうちで何度もおこなうものではありませんし、さまざまな書類が必要なため、慣れていない方にとっては難しく感じるでしょう。
この記事では、不動産取引には欠かせない専門家「司法書士」の役割をお伝えします。

不動産取引になぜ司法書士が必要なのか？

司法書士とはどんな業務をする人なのか？

司法書士とは、不動産取引に関しては、不動産の権利関係の書類の作成・申請業務などを、本人の代理でおこなう法律の専門家です。
不動産を売買する際に、登記名義を売主から新たな所有者となる買主に変更する「登記申請」という手続きが必要になります。
それを一手に担ってくれるのが司法書士というわけです。
不動産関連以外では、過払いがあった場合の返還などを求める少額訴訟の代理を請け負う司法書士もいます。
しかし意外かもしれませんが、登記申請に必要な書類の作成は、実は誰でもおこなうことが可能なのです。
書類の作成方法は法務省のページで提供されているうえ、必要な書類もWEB上で配布されています。
法務局で相談をしながらご自身で作成することも可能です。
それにも関わらず、なぜ不動産取引の際に書類の作成などを司法書士に依頼する人が多いのでしょうか？

なぜ不動産取引に欠かせない存在なのか？

不動産の仲介を依頼する際の見積書には、司法書士に支払う費用が記載されています。
不動産取引にはさまざまな手数料や税金など、費用がかかってしまうため、少しでも節約したいという気持ちから、司法書士に支払う費用というものに疑問を感じる方がいらっしゃるでしょう。
それではなぜ、司法書士が必要なのでしょうか？
結論からいうと、法律や権利関係など専門的な知識を要する手続きに不備なく、売主も買主も安心して不動産取引をするためです。
売主や買主の立場で考えると、たとえば売主側では「手付金はもらったけど、残りの費用は本当に払ってもらえるのだろうか？」と不安を感じ、残額を受け取ってからでないと権利書を渡すことに戸惑うはずです。
一方の買主側では、不動産は高額な買い物となるため、権利書を受け取りや登記手続きをおこなってからでないと、支払うのは不安だと感じるのではないでしょうか。
このように売主と買主だけ取引をおこなおうとすると、逆行する気持ちからスムーズに取引できない可能性が考えられます。
そこでお世話になるのが司法書士というわけです。
司法書士は、中立な立場で俯瞰して取引に必要な手続きを進めてくれるだけでなく、国家資格であるため書類作成において信頼して任せることができます。
また、登記手続きなどの代行を司法書士に依頼せず、ご自身でおこなう場合は、手続きに関するサポートをしてくれます。
買主側の住宅ローン手続きの際にも、抵当権が設定できることを確認したうえで融資されるので、抵当権の設定について事前確認を依頼できる司法書士の存在は大きいといえるでしょう。

不動産取引における売主・買主別の司法書士への依頼内容とは

では具体的にどのような依頼内容になるのかを見てみましょう。

売主の依頼内容

売主が司法書士へ依頼するのは、おもに「所有権登記名義人の住所・氏名変更登記」と「抵当権抹消登記」の2種類に関する手続きです。

所有権登記名義人の住所・氏名変更登記
売主の住所が登記簿に記載されたものから変更されている場合に、所有権登記名義人の住所変更登記をおこないます。
また、売主の氏名が登記簿上のものから変わっている場合には、所有権登記名義人の氏名変更登記をおこないます。
たとえば転居後に住所を変更していなかった場合や、結婚により苗字が変わってもそのまま変更をしていなかったような場合です。
不動産売却をして不動産の所有者が買主になるときにも、住所・氏名変更登記が必要になるため、その前に正しい情報を登記簿に記載するために、登記手続きを司法書士に依頼するのです。

抵当権抹消登記
抵当権が設定されたままの不動産の場合、売却することができないため、売却するためには抵当権を抹消する必要があります。
ここで注意しておきたいことが、抵当権は住宅ローンを完済しても自動的に抹消されるものではないということです。
住宅ローンを完済したタイミングで売却したいとお考えの方は、抵当権の抹消登録を忘れないようにしましょう。

買主の依頼内容

買主が司法書士に依頼する内容は、主に決済時におけるさまざまな確認と登記手続きです。

決済時の確認事項
具体的に決済の流れのなかで確認することは、主に以下の3項目です。

●売主の確認（本人がなりすましでないことの確認）
●売主の売却意思確認（代金の確実な受領）
●抵当権抹消の確認（確実に抹消できるかどうかの確認）

この3つを確認することで、買主にとっての不動産取引に関する安全性を担保します。

登記手続き
次に、登記手続きは「買主への所有権移転登記」および「抵当権設定登記」を依頼することになります。
所有者が変わることによる変更登記や、住宅ローンを組むために必要な抵当権の設定は、知識を要するため司法書士に依頼して対応してもらうケースが多くあります。
売主・買主の依頼内容すべて、どれも不動産売却において重要な手続きですので、信頼できる司法書士を見つけて依頼されることをおすすめします。

不動産取引における司法書士費用の相場はどの程度？ 

では最後に、司法書士にかかる費用はどの程度なのかを見てみましょう。
基本的に、支払う費用は「司法書士報酬＋登録免許税などの実費」となります。
しかし、内訳はケースによって異なります。
ご自身のケースでは、どういった費用の支払いが必要なのか、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。

売主の依頼内容にかかる費用

●抵当権抹消登記：報酬1〜3万円、登録免許税（土地筆数×1,000円）
●所有権登記名義人の住所・氏名変更登記：報酬1〜3万円、登録免許税（土地筆数×1,000円）
●所有権移転登記：報酬5〜10万円、登録免許税（固定資産評価額×0.3～2%）

登録免許税の税率は、土地か建物かで異なり、軽減措置が適応されるかどうかでも異なります。
なお、土地筆数とは土地の数を表しています。
たとえば1つの不動産でも、住所にある番地がまたがっている場合、番地1つごとに1筆と数えますので、2つにまたがっている場合は「2筆」となります。
多くの場合は1筆〜2筆だと考えておくとよいでしょう。

買主の依頼内容にかかる費用

●所有権移転登記：報酬5〜10万円、登録免許税（固定資産評価額×0.3～2%）
●抵当権設定登記：報酬4〜7万円、登録免許税（債権金額×0.1～0.4%）

抵当権設定登記に必要な登録免許税の税率は、軽減措置が適応されるかどうかで異なります。
上記のとおり、それぞれに対して司法書士の報酬が発生します。
しかしこの報酬額には規定がなく、司法書士が自由に設定することができるため、地域や事務所によって違いがあります。
ただし、日本司法書士会連合会では「依頼者との合意によって決定する」と定めているため、法外な報酬を請求されることはありません。
代表として関西地区の報酬額平均相場を見てみましょう。

関西地区の報酬平均額

2018年に日本司法書士会連合会が実施したアンケート調査では、以下のような結果となりました。
あくまでも平均値ですので、依頼される司法書士と費用について相談することをおすすめします。

●抵当権抹消登記：18,795円
●抵当権設定登記：46,219円
●所有権登記名義人の住所変更登記：13,196円
●所有権移転登記：64,090円

まとめ

今回の記事では、司法書士の役割や費用について解説しました。
不動産取引には想像以上の労力と費用がかかってしまうものです。
そのときになって慌てることなく、スムーズにことが運ぶように、あらかじめ情報収集をされることをおすすめします。