不動産売却時に消費税は発生するの？非課税になるケースや注意点を解説

不動産売却において、「消費税は課税されるのか」と、疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
そこで当記事では、不動産売却の消費税について解説します。
消費税が課税されるのか非課税になるのか、不動産売却の事前準備として知識を深めてください。

不動産売却で消費税が課税されるのはどんなケース？

不動産売却で、消費税が課税されるケースを解説します。

個人の不動産売却で課税されるのは？

基本的に、事業目的でない個人の不動産売却で消費税が課税されることはありません。
しかし、不動産売却を進めるうえで必要になるサービスに対しては、消費税が課税されます。
消費税が課税されるサービスとは、下記の3つです。

●仲介手数料
●一括繰り上げ返済手数料
●司法書士報酬

では、1つずつ確認していきましょう。

仲介手数料

不動産売却では、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
仲介を依頼すると、不動産会社には仲介手数料を支払っていただくことになります。
この「仲介手数料」に、消費税が課税されるのです。

仲介手数料の上限
仲介手数料は、売却価格に応じて高くなります。
しかし、仲介手数料は法律上で上限が定められています。
仲介手数料の上限は、200万以下の場合「5%＋消費税」、200万円超～400万円以下の場合「4%＋2万円＋消費税」、400万超の場合「3%＋6万円＋消費税」です。
不動産売却時は、売却価格を基に仲介手数料がいくらになるか計算しましょう。

一括繰り上げ返済手数料

不動産売却時に住宅ローンの返済が残っている場合、自己資金や売却益で住宅ローンを一括繰り上げ返済する必要があります。
この一括繰り上げ返済手数料に、消費税が課税されるのです。
手数料は住宅ローンを借りている金融機関に確認する必要があります。
一般的な一括繰り上げ返済手数料は、下記のとおりです。

●固定ローンの場合：3万円～5万円（＋消費税）
●固定ローン以外の場合：3,000円～5,000円（＋消費税）

ネット返済など、手数料が安くなるケースもあるので、その点もふまえて金融機関によく確認しましょう。

司法書士報酬

不動産売却時（住宅ローン完済時）には、不動産の抵当権を抹消する「抵当権抹消登記」の手続きが必要です。
抵当権抹消登記は司法書士に依頼するのが一般的で、このときに司法書士報酬を支払う必要があります。
この司法書士報酬に、消費税が課税されるのです。
司法書士報酬は依頼する司法書士によって異なりますが、2万円以内の値段が一般的です。
そのため、課税される消費税も2,000円以内となるでしょう。
依頼時に、手数料はいくらになるのかよく確認しておきましょう。

不動産売却で消費税が非課税になるケースとは？

ここからは、不動産売却で消費税が非課税になるケースを解説します。

土地を売却した場合

不動産売却において、土地を売却した場合は非課税となります。
これは、売主が個人でも法人でも関係ありません。
「土地は消費される性質のものではない」との考えから、非課税となっているのです。
しかし、土地の売却でも下記のようなケースは課税の対象となりますので注意しましょう。

●1か月未満の土地の貸付
●駐車場など施設の利用目的で土地を使用する場合

土地に定着物がある場合

土地の定着物とは、庭木や石垣などのことです。
土地と一体しているものと考えてこれらを譲渡する場合、非課税となります。
土地に定着物がある方は、消費税の心配をする必要はありません。

個人が建物を売る場合

先ほどもご説明したとおり、個人の不動産売買で消費税が課税されることはありません。
基本的に建物は課税の対象ですが、個人が売却するのであれば非課税になります。
個人で不動産売却を検討されている方は、消費税が課税されない旨を買い手にアピールするのも良いでしょう。
しかし、個人でも家賃収入を得る投資用不動産の場合は課税対象となります。
非課税となるのは、個人が売却する「自宅」や「別荘」のみです。

印紙税などの税金

不動産売却では、不動産登記料や印紙税など、さまざまな税金が発生します。
税金に対してさらに消費税が課税されることはありませんので、合わせて覚えておきましょう。

不動産売却時の消費税について注意が必要なケースとは？

最後に、不動産売却時の消費税で注意が必要なケースを確認しておきましょう。

注意点①：個人事業主や法人の不動産売却

個人事業主や法人の不動産売却は、消費税が課税されます。
ちなみに、課税対象となるのは「建物」です。
土地と建物を合わせて売却している場合でも、土地は非課税で建物の価格のみ消費税が課せられます。
たとえば、売却価格3,000万円の内訳が「建物：1,000万円」、「土地：2,000万円」だとします。
この場合、建物のみ消費税が課税されるので、「100万円」の消費税が発生するわけです。
消費税を計算するときは、売却価格を見るのではなく、「建物の価格」を見るようにしましょう。

注意点②：免税事業者の場合

個人事業主や法人の不動産売却では消費税が課税されますが、「免税事業者」の場合には納税の義務が免除となります。
不動産売却時は、自分が免税事業者なのか確認しておくことが大切です。
免税事業者の条件は、下記のとおりになります。

個人事業主の場合
前々年度の課税売り上げが1,000万円を超えていないことが条件です。
また、特定期間（その事業年度の前年の1月～6月）の課税売り上げが1,000万円を超えた場合も、免税事業者から外れます。

法人の場合
個人事業主と同様で、前々年度の課税売り上げが1,000万円を超えていないことが条件です。
また、特定期間（その事業年度の前年の事業開始日から6か月間）の課税売り上げが1,000万円を超えた場合も、免税事業者から外れます。
個人事業主と法人では、特定期間が異なるので注意しましょう。

注意点③：法人の不動産売却では「税込み価格」を避ける

法人の不動産売却でとくに注意していただきたいのは、税込み価格での売却を避けることです。
税込み価格で売却をすると、消費税が含まれるため土地と建物の内訳価格が複雑になります。
売買代金が決まった時点で、すぐに土地と建物の内訳価格を出すのがおすすめです。
現在でも、税込み価格で不動産を売却することはよくあります。
しかし、後々の手続きをスムーズに進めるためにも、税込み価格での売却はしないよう注意してください。

消費税の納税手続きはどうやる？

不動産売却をして消費税が発生した場合の正しい納税手続きを解説します。

申告の期限
個人事業主の場合は、翌年の3月末日までに申告と納付をする必要があります。
法人の場合の期限は、課税期間の末日の翌日から2か月以内です。
消費税の納税で注意すべきなのが、「中間申告」と「中間納付」があることです。
課税期間に480万円を超える建物を売却した場合に、中間申告と中間納付が義務付けられます。
延滞税を発生させないためにも、必ず忘れないようにしましょう。

納付方法
近年、消費税の納付方法はさまざまです。
口座引き落としやインターネットバンキング、クレジットカード決済も可能となっています。
近くにコンビニがある方は、コンビニでの納付もおすすめです。
納付期限を過ぎないよう、自分に合った納付方法を選択して納付を完了させましょう。

まとめ

以上、不動産売却における「消費税」について解説しました。
課税となる場合、非課税となる場合をよく理解して、不動産売却を進めましょう。
消費税が発生する場合は、注意点を意識しながら正しい手順で納付をおこなってくださいね。
枚方市で不動産売却をする際には、株式会社ハウスゲートにお任せください。