離婚や相続時における不動産売却の注意点とは？買取と売却の違いも解説

不動産売却は、個人的なやり取りだけでなく、さまざまな場面で訪れます。
今回は、売却と買取の違いや、離婚時の売却の注意点などについてご説明します。
相続時の不動産売却についてもご紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却と買取の契約の違いに関する注意

不動産において、売却と買取には大きな違いが存在します。
これから、それぞれの違いについて、解説します。

期間の違い

不動産の買取は、仲介業者がおこなってくれるため、すぐに査定と買取をおこなってくれます。
感覚としては、中古販売業者に中古商品を売るのと似ており、最終的には買取業者が個人に販売したり、事業用として土地や建物を利用します。
一方で売却は、不動産業者が仲介業者となり、個人から個人に物件を売ることです。
買主が見つかるまで売買が成立しないため、買取に比べて契約までにかかる期間が長くなります。
買主を見つけるためには営業活動が必要になり、物件を売るまでには1か月から3か月程度かかるのが一般的です。
買取は数日から数週間で手続きを済ませることができるので、買取のほうがスピーディーと言えます。

制約金額の違い

物件を売ったときの価格は、買取に比べ、売却のほうが高くなります。
なぜなら、買取は買取業者が物件を買い取る際の費用や、転売費が差し引かれてしまうためです。
ですが、買取であっても、不動産を高い価格で買い取ってくれる場合もあります。
たとえば、立地が良かったり、著名人が住んでいたなどという場合です。
このように、買取後に大きな利益を生み出す可能性のある物件に対しては、買取業者も高い値を付けて購入します。
しかし、一般的には、売却のほうが高くなると思っておいて良いでしょう。

仲介手数料の違い

不動産業者の仲介を通して物件を売却した場合は、仲介手数料がかかってきます。
ですが、買取は不動産業者が直接買い取ってくれるので、仲介手数料がかかりません。
そのため、仲介手数料を含めると、最終的に売却と買取の値段が変わらないパターンも多く見受けられます。

契約不適合責任の違い

物件を個人に売却した際は、契約不適合責任というものがついて回ります。
これは、物件を引き渡した後に、買主が契約内容に見合わない状況を見つけたら、賠償金や購入費の減額を申請できる仕組みです。
たとえば、水道の配管に問題はないと契約書に書かれていたにも関わらず、水回りのトラブルが起こってしまった場合は、修理費用を請求される可能性があります。
一方で買取なら、物件を購入するのはプロの宅地建物取引士なので、契約不適合責任が免除されます。
つまり、買取なら物件引き渡し後のトラブル発生リスクを抑えられるということです。

離婚で不動産売却する際の注意点

離婚した場合、夫婦の共有財産を分けなければいけません。
この財産を分けることを財産分与といい、不動産も例外ではないです。
これから、財産分与する際に関わってくる不動産売却について解説していきます。

財産分与とは

そもそも財産分与とは、結婚している間に2人で築き上げてきた財産を分けることを指します。
結婚期間中に築いた財産ならば、夫と妻どちらも請求することができ、離婚事由を作ってしまった方でも、財産分与を求めることが可能です。
一般的な財産分与の方法は、夫婦で財産を平等に分配する清算的財産分与になります。
預金ならきっちり2等分しやすいので考えることは少ないですが、不動産など分配できない財産は、売り払って現金にしてから分けるか、どちらかが譲り受けて分与金を一方に支払うという形になります。

財産分与の対象になる財産

財産分与の対象になる財産は、夫婦で築き上げたものすべてになります。
そのため、結婚してから買った家や、蓄えてきた貯金、株券や自動車などは、すべて対象です。
それ以外にも、夫が妻に黙って買っていた別荘なども財産分与に含まれます。
この場合、共有の財産から購入したものはすべて財産分与に含まれるため、不動産の名義は関係ありません。
逆に、結婚前から持っていた家や預金、生前贈与された財産などは対象外になります。

ローンの処理

財産分与後にローンの返済者が変わらない場合は、そのまま何も変更せずに払い続ければ、とくに支障はありません。
しかし、離婚によって不動産の名義人や、ローンの債務者が変わった場合は、複雑な手続きが必要になります。
なぜなら、住宅ローンは基本的に完済するまでは、ローンを組んだ時の契約に基づいているため、離婚によって財産分与が発生した場合でも、契約を破棄することはできないからです。
ですので、離婚による財産分与で、ローンの名義人や不動産所有者が変わった場合は、ローンを組んだ金融機関に連絡を取り、手続きをおこなう必要があります。

相続した不動産売却をおこなう際の注意点

相続した不動産を分与する際には、売却して現金化してから分配するのが、トラブルにもなりにくく、効率的な方法です。
相続した不動産売却にかかる手順は「遺産分割協議」「相続登記をする」「相続不動産の売却をする」「現金を分割する」の4つです。
これから、それぞれについての内容と注意点をご説明します。

遺産分割協議

相続した不動産を売却するためには、まず遺産分割協議をおこなわなければいけません。
遺産分割協議とは、相続した財産を相続人でどう分けるのか話し合うことを指します。
財産をすべてまとめて、公平に分配し、遺書がある場合は、遺書に従って分配しなければいけません。
全員の意見がまとまったら、必ず「遺産分割協議書」というものに記載しておきます。
遺産分割協議書は分割に関する証拠を残しておくもので、次のステップの相続登記にも必要となる重要な書類です。
書類の作成に関しては、専門家に依頼するのが一般的です。
不要なトラブルを避けるためにも、不安があれば専門家に作成を依頼するようにしましょう。

相続登記をする

売却する意思がまとまったら、相続手続きをおこないます。
相続登記とは、相続人に不動産の所有権を移し替えることです。
相続した不動産を売却する場合は、一度相続人へ名義を移し替えてからおこなう必要があります。
相続人が複数の場合は、1人の代表者を決めて、所有権を移すようにしましょう。
登記の申請先は法務局で、遺産分割協議書や印鑑証明書などが必要になります。
この登記は、手続きが複雑で難しいため、司法書士に委託するのが一般的です。

相続不動産の売却

登記ができたら、実際に不動産売却をおこないます。
多くの場合では、不動産業者へ買取を依頼します。
ちなみに、遺産分割協議書類作成や、登記などは、まとめて不動産会社に依頼することも可能です。
不動産会社に相続した不動産を買い取ってもらう予定で、書類の作成を依頼したい場合には、相続が確定した段階で連絡するのが良いでしょう。
不動産売却の流れは、一般的な不動産と同じで、「物件調査」「媒介契約の締結」「売買契約の締結」「決済・引き渡し」の順番でおこないます。

現金の分割

最後に、売却で得た現金を分割していきます。
この時の分け方は、遺産相続協議書に沿って進められます。
また、相続した不動産を売却した場合は、「登録免許税」「印紙税」「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」がかかってくるので、気を付けましょう。

まとめ

不動産売却をおこなう際は、売却するパターンによって、さまざまな注意を払う必要があります。
とくに離婚や相続で不動産の売却をおこなう際は、トラブルが起きやすいのでとくに注意するようにしましょう。
実際に物件を売却する際は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。