空き家を売却する際にかかる税金とは？種類や計算方法を解説

空き家を売却すると税金がかかります。
しかし売却したすべての方に課税されるわけではありません。
また物件をいつ購入したかによって税金が異なるなど、少々複雑です。
この記事では、空き家の売却にかかる税金の種類や計算方法、税金を抑えるコツをご紹介します。

空き家を売却する際に発生する税金の種類

空き家の売却により出た利益を「譲渡所得」といい、この譲渡所得には、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」がかかります。
また、そのほかにかかる税金として、「印紙税」や「登録免許税」、「仲介手数料にかかる消費税」があります。

譲渡所得税とは

譲渡所得にかかる所得税・住民税・復興特別所得税のことを、まとめて「譲渡所得税」といいます。
所得税・住民税・復興特別所得税は、会社に勤めている方や個人事業主など、個人の方が普段収めている税金です。
つまり、空き家を売却することで特別に収めなければならない税金が発生するのではなく、普段納めている税金が、売却した翌年だけ増えるというわけです。
「所得税や住民税はわかるけど、復興特別所得税って何？」と思う方もいるのではないでしょうか？
復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興を目的として納めるもので、震災をきっかけにつくられました。
税率は所得税の2.1％で、令和19年（2037年）まで納める義務があります。
なお復興特別所得税は、給与所得者であれば毎月の給与から差し引かれ、個人事業主の場合は確定申告にて支払う必要があります。

譲渡所得の税率

譲渡所得の税率は、不動産の保有期間によって異なります。
売却する不動産を保有していた期間が5年以上であれば「長期譲渡所得」、5年未満であれば「短期譲渡所得」と区分され、税率は以下のとおりです。

●長期譲渡所得：所得税率15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％＝20.315％
●短期譲渡所得：所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％＝39.63％

この保有期間には、相続した空き家を被相続人（親など）が保有していた期間も含まれます。
そのため、子どもが空き家を相続して5年未満で売却するとしても、親が5年以上保有していれば長期譲渡所得の税率が適用されるのです。

譲渡所得税のほかにかかる税金

譲渡所得税のほかにかかる税金には、印紙税と仲介手数料にかかる消費税、抵当権抹消のための登録免許税があります。
印紙税は、売買契約書に貼り付ける印紙代のことです。
印紙代は空き家を売却した際の取引価格によって異なります。

●取引価格が500万円を超え1,000万円以下の場合、印紙代は1万円（2022年3月末までは5,000円）
●取引価格が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、印紙代は2万円（2022年3月末までは1万円）

次に、仲介手数料にかかる消費税についてです。
仲介してくれた不動産会社への成功報酬として支払うのが「仲介手数料」で、この仲介手数料には消費税がかかります。
支払う金額は、法律にて「売却金額×3％＋6万円＋消費税」までが上限と定められています。
最後に抵当権抹消のための「登録免許税」ですが、これは住宅ローンが残っている空き家を売却する場合にのみ、かかる税金です。
抵当権抹消のための登録免許税は「不動産1つにつき1,000円」です。

空き家の売却で得た譲渡所得の計算方法

空き家の売却により出た利益を譲渡所得という解説をしましたが、この譲渡所得は売却金額から「取得費」や「譲渡費用」を差し引いたもののことを指します。
譲渡所得を求める計算式は以下のとおりです。

譲渡所得 ＝ 譲渡金額－取得費－譲渡費用
譲渡金額とは、空き家を売却した代金のことです。
以下にて、取得費または譲渡費用となる項目を解説します。

取得費となるもの

取得費とは、不動産の購入時に支払った仲介手数料やその不動産の購入金額など、不動産を購入する際に要した費用のことを指します。
ここで注意したいのが、建物の場合は購入・建築代金から減価償却費を差し引く必要があるということです。
建物は土地と異なり、経年劣化などによって、築年数が経つごとに価値が減少していきます。
そのため、減少した価値の分（償却費相当額）を購入・建築代金から差し引かなければならないのです。
償却費相当額は「建物の取得価格×0.9×償却率×経過年数」の計算式で求められ、償却率は、建物の構造などにより法律で以下のように定められています。

●木造：売却率0.031
●木造モルタル造：0.034
●鉄筋コンクリート造：0.015

空き家の購入金額がわからない場合は？

相続によって空き家を取得した場合では、購入金額がいくらかわからないというケースも少なくありません。
その場合は、売却価格の5％を「概算取得費」として計算できます。
ただし、実際の取得費よりも金額が低くなる場合が多いため、譲渡所得金額が大きく算出される可能性があることを理解しておきましょう。

譲渡費用となるもの

譲渡費用とは、売却時にかかった仲介手数料や広告料など、空き家を売却するために支払った費用のことをいいます。
売却手続きの際にかかった印紙代や、不動産会社へ支払う仲介手数料のほか、土地売却のための建物解体費用なども含まれます。
これらの費用も譲渡金額から差し引いて計算できるため、税金対策のためにも必ず把握しておきましょう。

空き家の売却後に支払う税金を減らすコツ

ここまで空き家の売却には税金がかかるとご紹介してきましたが、特例控除が適用されれば、売却時の税金が抑えられます。
ここでは、税金を抑えるコツを3つご紹介します。

空き家特例を使用する

近年、空き家が増え社会問題になっていることから、その問題を減らすべく、空き家特例が設けられました。
この特例は、不動産売却時にかかる税金を3,000万円まで控除してもらえるもので、2023年12月31日まで適用できます。
なお、特例を使用するためには以下の条件を満たしている必要があり、空き家であれば必ず適用されるわけではありません。

●昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
●売却代金が1億円以下であること
●亡くなった方が1人で住んでいたこと
●空き家の耐震リフォームをする、または取り壊して売却すること

マイホームを売ったときの特例を使用する

空き家特例は被相続人が亡くなり、相続した空き家の売却時に使える特例でした。
一方で、マイホームを売ったときの特例は、被相続人が存命で空き家となった自宅を売却する場合に使える特例です。
たとえば、一人暮らしの親が介護施設に入り空き家になるケースなどが挙げられます。
特例を使うには以下のような条件がありますが、条件を満たしていれば譲渡所得から3,000万円まで控除が受けられます。

●親が実際に住んでいた家であること
●親が自宅に住まなくなってから3年目の年末までに売却すること
●売る相手との関係が、親子や夫婦など生計をともにしている親族ではないこと
●その年の前年、または前々年にこの特例を受けていないことなど

取得費加算の特例を使用する

取得費加算の特例とは、相続した不動産を、被相続人が亡くなった日から3年10か月以内に売却することで、所得税の負担を軽くできる特例です。
この特例を使えば取得費が増えるため、その分譲渡所得が減り、納める税金が少なくなります。
特例を使うための条件は次のとおりです。

●相続または遺贈によって取得した財産であること
●相続税が課された方であること
●相続開始の翌日から3年10か月以内に売却していること
●確定申告をすることなど

まとめ

空き家の売却にかかる税金の種類や計算方法、税金を抑えるコツを解説しました。
空き家の売却には、印紙税や仲介手数料の消費税などさまざまな税金がかかります。
また、売却により利益が出た場合には譲渡所得税が課され、翌年の所得税、住民税が増加します。
税金の負担を軽くするための特例もあるため、うまく活用して税金対策をおこないましょう。