不動産売却後の確定申告とは？必要な書類と申告期間についても解説

不動産を売却したあと、ほとんどの方が確定申告をする必要があります。
しかし、サラリーマンやOLなどの会社員は勤め先が申告をしているケースが多く、「確定申告ってなに？どうやるの？」と不安に思う方も少なくありません。
そこで今回は、確定申告の基礎知識と不動産売却後の確定申告に必要な書類や期間などについて解説します。
不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

そもそも確定申告とは？

確定申告とは、その年に得た利益に対してかかる税金を、自分で計算して納税することです。
不動産売却で得たお金も利益になるため、基本的には確定申告が必要です。
仮に確定申告をしなかった場合、「追徴課税」と呼ばれるペナルティの税金が追加で課されてしまいます。
こうした事態を避けるためにも、不動産売却をおこなった場合には確定申告が必要なのです。
ただし、場合によっては確定申告が不要なケースもあります。
それは以下のいずれにも当てはまらない方です。

●不動産売却により利益が発生し、所得税を支払う必要がある
●不動産売却により発生した損失額の分だけ所得税の控除を受けたい

上記のいずれかに当てはまった方は確定申告が必要です。
それぞれの内容を、順番に解説していきます。

不動産売却により利益が発生し所得税を支払う必要がある方

不動産売却後に得た利益のことを「譲渡所得」といいます。
この譲渡所得が発生する方は、必ず確定申告をしなければなりません。
譲渡所得は、不動産売却によって得た利益すべてのことではなく、不動産を買うために必要だった費用（取得費）と、売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いたものです。
以下の計算式を用いて算出した結果がプラスになるようであれば、確定申告をおこないましょう。

●譲渡所得＝収入金額ー購入金額ー（取得費＋譲渡費用）ー特別控除額

不動産売却により発生した損失額の分だけ所得税の控除を受けたい方

不動産売却により損失が出た場合、条件を満たせば「損益通算」ができます。
損益通算とは、不動産売却で出た損失をほかの所得で相殺して、かかる税金を減らすことです。
なぜ利益が出ていないのに確定申告が必要かというと、損益通算をするには還付申告（税金を返還してもらうための確定申告）をしなければならないためです。
こうした理由から、損失額の分だけ所得税の控除をうけたい場合には、確定申告をおこなう必要があります。
なお、その年の損失を控除しきれない場合には、翌年以降にその損失を繰り越して控除できる「繰越控除」という制度があります。
ただし繰越控除を申請するには、国税庁が定める条件を満たしていなければなりません。

不動産売却後の確定申告に必要な書類

不動産売却後の確定申告では、さまざまな書類が必要です。
ここでは、不動産売却後の確定申告に必要な書類をご紹介します。

確定申告書B

確定申告書にはAとBの2つがありますが、ここで使用するのは「確定申告書B」です。
不動産を売却した方や個人事業主が確定申告に使う一般的な申告書類で、税務署にて入手できます。

申告書第三表（分離課税用）

不動産売却によって得た利益は、給与所得と合算せず分離して課税されます。
そのため給与所得とわけて申告する必要があり、この「申告書第三表（分離課税用）」が必要です。
確定申告書と同じく、税務署で取得できます。

譲渡所得の内訳書（土地・建物用）

売却した不動産の概要や売却金額など、不動産に関する情報を記入する書類です。
税務署にて入手できますが、インターネット環境があれば税務署の公式サイトからもダウンロードできます。

不動産売買契約書

不動産を売却した際の不動産売買契約書と、不動産を購入した際の不動産売買契約書が必要です。
契約書は原本でなくコピーで構いません。
また注文住宅の場合は、建設工事の請負契約書も必要です。

登記事項証明書

登記事項証明書とは、不動産の所有者が売主から買主に移転したことが示された書類です。
登記事項証明書は最寄りの登記所で取得できますが、登記所へ出向く時間がない場合には、オンラインでも申請できます。

領収書

取得費用と譲渡費用の証明として、不動産会社に支払った仲介手数料や測量費などの領収書を準備しましょう。
なお領収書はコピーでも構いません。
主な領収書は以下のとおりです。

●不動産取得時：仲介手数料の領収証・諸費用の領収証（登記費用など）
●不動産売却時：売買契約書と領収証・仲介手数料の領収証・諸費用の領収証（測量費・登記費用など）

不動産売却後に確定申告をおこなう際の申告期間など

ここまでの解説で、不動産売却により利益がでた場合は、確定申告が必要だと理解できたかと思います。
それでは確定申告はいつまでに、どこでおこなえば良いのでしょうか？
ここでは、確定申告をする期間と申告場所について解説します。

申告期間と申告場所

確定申告には期日があり、その期間内に申告をおこなう必要があります。
申告期間は、不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日です。
たとえば、2021年4月に売買契約を結び、5月に物件の引渡しをした場合、2022年の2月16日～3月15日に確定申告をおこないます。
申告場所は、お住まいの地域を管轄する税務署です。
税務署へ向かう際は、前述した書類を忘れず持参しましょう。
また、不動産を売却してから確定申告までに1年ほど期間が空く場合には、契約時の書類を失くさないよう、きちんと管理・保管しておくことが大切です。

納税時期のズレに要注意

不動産売却によってかかる税金は「所得税」と「住民税」です。
2月16日～3月15日の確定申告によって納税するのは「所得税」で、「住民税」は6月頃に支払いの通知がきます。
このように、「所得税」と「住民税」の納付時期にはズレがあります。
確定申告によりすべての税金を納めた気になり、6月頃に届く住民税の納付書を見て慌てることがないよう注意しましょう。

e-taxを利用する方法もある

e-taxとは、2004年より導入された電子申告・納税システムのことです。
今までは、確定申告をするために必ず税務署へ出向く必要がありました。
しかしe-taxが導入された現在では、自宅やオフィスにいながら確定申告書を作成・提出（送信）できます。
e-taxを利用すると、以下のようなメリットが得られます。

●源泉徴収票などの書類の提出を省略できる
●申告期間中は24時間提出が可能
●税金の還付を受ける場合、通常より早く還付が受けられる

ただし、e-taxを利用するには事前の準備が必要です。
まずは電子証明書（マイナンバーカードなど）を取得し、その後「電子申告等開始届出書」を税務署に提出します。
すると、利用者識別番号が取得できるため、この番号を使ってe-taxソフトをパソコンにインストール後、初期設定をおこないます。
ここでやっと申告書データが作成できるのです。
ここまで見ると難しそうと感じる方もいるかもしれませんが、一度登録すれば確定申告で税務署へ行く手間がなくなります。
不動産売却が1度だけであれば、わざわざe-taxを使う必要はありませんが、確定申告を繰り返しおこなう方には便利なシステムです。

まとめ

不動産を売却して利益が出た場合、確定申告をおこなう必要があります。
期間内に申告を済ませなければならないため、事前に必要書類を揃えておくことが大切です。
また確定申告により納税するのは「所得税」で、「住民税」は翌年の6月頃に請求がくると覚えておきましょう。