不動産売却の手段のひとつ「任意売却」とは？メリットや流れを解説！

不動産を購入する際は、ほとんどの場合で住宅ローンを組んで購入することになります。
しかし、さまざまな理由から返済が困難になり、ローン完済するために家を売りたいと考えるケースもあるでしょう。
このようなときに利用したいのが「任意売却」です。
この記事では、不動産売却における任意売却とはなにか、またメリットやデメリット・流れについて解説します。
不動産の任意売却を検討している方はぜひ参考にして、スムーズな売却をおこなってください。

不動産売却における任意売却とは？

不動産購入時に住宅ローンを組んだけど返済が困難になった場合や離婚により家をすぐに手放すことになった場合、任意売却を選択することが可能です。
任意売却とは、ローン残債があっても売却できる方法で、すこしでも良い条件で売却することが可能になります。
そもそも任意売却とはなにか、またどのような場合に利用したほうが良いのか、わからないことも多いのではないでしょうか？
まず任意売却とはなにか、また任意売却ができる条件についてくわしく解説します。

任意売却とは

通常、不動産を売却する際には住宅ローンを完済していないと売却することができません。
不動産購入時に住宅ローンを組んだ場合、金融機関が不動産を差し押さえて競売にかけられる「抵当権」が設定されることになります。
そして、売却時にはこの抵当権を抹消していないと売却することができず、抵当権を抹消するにはローンを完済する必要があるのです。
しかし、売却金額よりローン残債が上回っていて完済できないケースもあり、そのような場合は任意売却を利用すると良いでしょう。
任意売却は、金融機関の許可を得ることで売却が可能になります。
ただし、住宅ローン返済が滞った場合でなければ許可を得ることはできず、また認められたとしても売却価格を決定するのは金融機関です。
以下のようなケースの場合は任意売却が認められる可能性があります。

●リストラや病気などで収入が減り住宅ローン返済の目途が立たない
●賃貸経営で収益があってもその収入が住宅ローン返済額よりも下回っている
●固定資産税や住民税を滞納して差し押さえが入った
●金融機関から督促状、または裁判所から競売開始決定通知書が届いた

このような場合には、競売にかけられる前に任意売却を検討しましょう。

任意売却ができる条件

任意売却は誰でもおこなえるわけではなく、以下の条件を満たしている必要があります。

●金融機関（債務者）の合意がある
●税金の滞納で物件の差し押さえをされていない
●売却活動時間が十分にある
●不動産に市場価値がある
●共有者や連帯保証人の同意がある
●管理費や修繕積立金の滞納がない

このような条件を満たしていない場合は、任意売却ができません。
また、任意売却をした場合でもローン残債はあるので、月々の返済で対応する必要があります。
返済額や期間などは経済状況に合わせて金融機関と相談して決めましょう。

不動産売却における任意売却のメリット・デメリット

任意売却にはメリットもありますが、デメリットもあります。
任意売却を検討する場合は、しっかりメリットとデメリットを把握しておきましょう。

メリット①市場価値での売却が可能

通常、住宅ローンを支払えなくなった場合には、金融機関が抵当権を実行して不動産を競売にかけることになります。
その競売で不動産を購入するのは、主に不動産会社です。
そのため、強制的な売却によって売却価格も低くなり、市場価値の7割ほどになってしまいます。
一方、任意売却では通常の売却と同じように時間をかけて良い条件で購入希望者を探すので、市場価値に近い金額での売却が可能です。
売却金額で支払えなかった住宅ローン残債は月々返済しなければいけませんが、高い金額で売却できることによって残債を減らせるのは大きなメリットでしょう。

メリット②持ち出し金が必要ない

通常の不動産売却では、登記費用や仲介手数料などの諸経費がかかります。
しかし、任意売却では売却金額から諸経費の支払いが認められているので、持ち出し金が必要ありません。
また、金融機関によっては、売却金額から引っ越し費用を融通してくれる場合もあります。
引っ越し費用は最高30万円になりますが、金融機関やケースによって異なるので、できるだけ融通してもらえるように交渉する必要があります。

デメリット①信用情報機関に登録される可能性がある

任意売却をした場合や住宅ローンを3か月以上滞納した場合、ブラックリストである信用情報機関に登録される可能性があります。
信用情報機関に登録されると、7年ほど審査に通ることはできず、大きな額のローンは組めなくなってしまうのです。
またローンを滞納すると連帯保証人にも請求が行き、連帯保証人の同意が得られない場合には、任意売却の手続きが進められないので注意しましょう。

デメリット②金融機関から同意が得られない可能性がある

任意売却は、競売とは異なり市場価格に近い金額での売却が可能になります。
しかし、市場価格とローン残債の差が大きく、返済が無謀だと判断された場合は同意が得られない可能性があります。
同意を得るためには、明確な返済計画を提示して交渉を続けることが必要ですが、滞納から3～6か月という期限があるので注意しましょう。

不動産売却における任意売却の流れ

任意売却にかかる期間は、債務状況や物件によって異なりますが通常3～6か月とされています。
その際の流れは以下になります。

●価格査定とローン残高の確認
●債権者の許可を得る
●売却活動開始
●売買契約
●決済・引き渡し
●残債務の返済計画を立てる

任意売却をする際には、まず滞納状況や残債額などの現状の把握をすることが大切です。
現状を把握したうえで、債権者と交渉し許可を得てから売却開始となります。
では、任意売却の流れをそれぞれくわしく解説します。

流れ①価格査定とローン残高の確認

まず住宅の価値が残債よりも高い「アンダーローン」なのか、住宅の価値が残債よりも低い「オーバーローン」なのかを把握します。
任意売却ができるのはオーバーローンの場合なので、住宅の価格査定をおこなって確認しましょう。

流れ②債権者の許可を得る

任意売却は、自分がおこないたいと思っても債権者である金融機関の許可を得ないとおこなうことができません。
また複数の債権者がいる場合、すべての債権者の許可を得る必要があります。
さらに、任意売却に対しての許可だけではなく、売却金額の許可も必要で、現実性のある価格を了承してもらわなければなりません。

流れ③売却活動開始～引き渡し

債権者の許可を得たら、売却活動を開始します。
売却活動の内容は通常の売却と変わらないですが、任意売却の場合は住みながらの売却になるので内覧をスムーズにおこない成功させることが重要です。
そして、買主が見つかれば売買契約を結びます。
売買契約も通常の売却と同じで、手付金を受領し、売買契約から約1か月後に決済・引き渡しがおこなわれます。

流れ④残債務の返済計画を立てる

任意売却をすると、売却後に債務が残ることになります。
残債務は任意売却によってなくなるわけではないので、月々の返済で対応しなければいけません。
ただし、任意売却をするということは住宅ローンを滞納したためであり、すぐに完済できる経済的余裕はないことが多いでしょう。
債権者もそのことは理解しているので、無理な返済を求められることは少なく、対応できる範囲で返済計画を立てることができます。

まとめ

さまざまな理由から、住宅ローンを完済せずに不動産を売却したいと考える方はいるでしょう。
その場合は任意売却をおこなうことになりますが、任意売却にはデメリットも存在します。
不動産の任意売却を検討している方は、任意売却のメリットやデメリット、流れをしっかり把握してからおこないましょう。