不動産売却時に発生する住民税とは？申告の時期や計算方法も解説

不動産売却時には、「所得税」や「住民税」が発生します。
当記事では住民税について、基礎的な知識を解説していきます。
申告時期や計算方法についてもご説明するので、「いつごろ申告するべきなのか」、「納税額はいくらになるのか」などチェックしてみてください。

不動産売却にかかる住民税とは？

まずはじめに、不動産売却時に発生する住民税について解説していきます。

「住民税」とは

住民税とは、都道府県、市区町村に収める都道府県民税と市区町村民税をあわせた税金のことを言います。
納税額は、前年の所得に応じて決定します。
前年の所得が高ければ高いほど、納税額も高くなる仕組みです。
当該年の所得によって納税額を決める所得税とは少し異なるので、間違えないように注意しましょう。

不動産売却時の住民税

不動産売却時の住民税とは、不動産売却によって発生した利益にかかる税金です。
「不動産の購入金額」よりも、「不動産の売却金額」が上回っているときのみ発生します。
売却金額が購入金額を下回っている場合は利益が発生しないので、税金はかかりません。
「不動産売却によって得られた利益に対して税金が発生する」ということを、理解しておきましょう。

不動産に発生する税金とは

不動産には、「購入時」、「保持期間」、「売却時」のそれぞれに税金が発生します。

購入時に発生する税金
不動産購入時には、「不動産取得税」と「登録免許税」が発生します。

保持期間に発生する税金
不動産を保持している期間に発生する税金は、「固定資産税」と「都市計画税」です。

売却時に発生する税金
不動産売却時に発生する税金は、「所得税」と「住民税」です。
不動産売却時は、住民税だけでなく、所得税が発生することも頭に入れておきましょう。
所得税と住民税はともに、所得金額に応じて納税額が決定します。

不動産売却時に発生する所得の種類とは

個人の所得は、10種類に分類されています。
一般的なのが「給与所得」で、会社員が働いて会社から得た給与が当てはまります。
不動産売却時に発生した所得は、「譲渡所得」と言います。
「不動産所得」と間違えないよう注意しましょう。

「譲渡所得」は申告が必要

「譲渡所得」が発生した場合は、税務署への確定申告が必要です。
「給与所得」と「譲渡所得」の確定申告をおこないましょう。
年間の「給与所得」と「譲渡所得」を合計した金額が年間所得となり、所得税と住民税の納税額が決定します。
普段は会社が給与所得の確定申告をしているので、慣れない方も多いとは思いますが、大切な手続きなので忘れずおこなってください。

不動産売却にともなう確定申告や住民税を納税する時期は？

上記でご説明したとおり、不動産を売却して譲渡所得が発生すると確定申告をおこなう必要があります。
ここからは、確定申告の時期や、住民税が増えるタイミングについて解説します。

不動産売却に伴う「確定申告」の時期

不動産売却にて譲渡所得が発生した場合は、「売却した翌年の2月16日～3月15日まで」に確定申告をおこなう必要があります。
1月1日から12月31日までの1年間の所得が対象なので、期間を間違えないように気を付けてください。

申告は所得税のみで良い
「所得税の申告とは別に、住民税の申告も必要なの？」と、疑問に思う方いるでしょう。
たしかに、不動産売却時に発生する税金は「所得税」と「住民税」です。
しかし、確定申告は所得税の申告をおこなうだけで問題ありません。
住民税は所得をもとに納税額を計算するので、所得税の申告をすることで住民税の申告も完了したことになります。

住民税の納付方法

納付方法には、「普通徴収」と「特別徴収」の2種類があります。
普通徴収とは、お住まいの市区町村から送付される納税通知書で納付する方法です。
特別徴収とは、会社の給与から天引きして納付する方法です。
納付する手間を省きたい方は、特別徴収を選択すると良いでしょう。

「所得税」と「住民税」を納税する時期

「所得税」を納税する時期
所得税を納税する時期は、確定申告の期間中です。
確定申告の時期は、売却した翌年の2月16日～3月15日までなので、この期間中に納税することになります。
申告時に振替納税を希望すると、4月を目途に指定した口座から自動引き落としされます。

「住民税」を納税する時期
住民税は、確定申告した年の6月、8月、10月、翌年の1月の合計4回で納税します。
市区町村から納付書が送られてくるので、納付書に従って納税しましょう。
一括払いで納税することもできるので、自分に合った納税方法を選択してください。

住民税が増えるタイミングは、不動産売却が完了した年の翌年と覚えておきましょう。
納税額が増えることを忘れて資金不足にならないよう、注意してくださいね。

納税する時期を逃した場合

指定された納税時期を過ぎると、延滞税が発生します。
そのため、納付書が届いたらすぐに納税して、期日を過ぎないようにしてください。
確定申告の申告時期を過ぎてしまった際にも、無申告加算税が発生します。
不動産売却が完了したら、税金に関するスケジュール管理を徹底しておこないましょう。

不動産売却にかかる住民税の計算方法！特別控除とは？

最後に、不動産売却にかかる住民税の計算方法を解説します。
住民税がいくらになるのか、実際にご自身で計算してみるのも良いでしょう。

3,000万円の特別控除とは

まず、3,000万円の特別控除についてご説明します。
3,000万円の特別控除とは、一般的なマイホームを売却した際に、3,000万円までの利益が非課税になる制度のことです。
特別控除により、マイホームの売却で税金が発生することはほぼありません。
自分の売却する不動産が3,000万円控除の対象なのか確認しておくことが大切です。

住民税の計算方法

住民税の計算をするためには、まず税率を確認しましょう。
税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。

所有期間5年以下（短期譲渡所得）
住民税率：9％、所得税率：30.63%

所有期間5年超（長期譲渡所得）
住民税率：5％、所得税率：15.315%
税率を把握したら、下記の計算式で住民税を算出しましょう。

住民税＝（売却費－購入費－諸経費）×税率
諸経費には、売却時にかかった費用と購入時にかかった費用、両方を足すことができ、「仲介手数料」や「印紙税」が含まれます。
3,000万円特別控除を適応する場合は、下記の計算式を参考にしてください。

特別控除を適応する住民税＝（売却費－購入費－諸経費－3,000万円）×税率
自分の住民税がいくらになるのか、資金調達のためにも事前に計算しておきましょう。

不動産売却時の住民税のシミュレーション

長期譲渡所得のシミュレーション
売却費が3,700万円、購入額が2,000万円、諸経費が200万円の場合の「長期譲渡所得」の住民税は「（3,700万円－2,000万円－200万円）×5%＝75万円」となります。

短期譲渡所得のシミュレーション
売却費が3,700万円、購入額が2,000万円、諸経費が200万円の場合の「短期譲渡所得」の住民税は「（3,700万円－2,000万円－200万円）×9%＝135万円」となります。

まとめ

不動産を売却した際の「住民税」について解説しました。
不動産を売却して利益がでると、確定申告をおこなう必要があります。
時期を逃さないよう注意して、正しい方法で税金を納めましょう。