不動産売却における媒介契約とは？メリットや注意点を解説

不動産売却をする際には、不動産会社に仲介を依頼することがほとんどでしょう。
その場合、不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。
しかし、媒介契約には3種類あり、どの契約を結べば良いのか迷う方も多いのではないでしょうか？
そこでこの記事では、不動産売却における媒介契約の特徴、また種類別のメリットや注意点を解説します。
不動産売却を検討している方は、参考にしてスムーズな売却活動をおこないましょう。

不動産売却における媒介契約は3種類！

不動産を売却しようと思ったら、一般的には不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を結んだのち売却活動をおこないます。
媒介契約の種類は、以下になります。

●一般媒介契約
●専任媒介契約
●専属専任媒介契約

これらはそれぞれ活動内容の特徴が異なり、契約の種類によって早く高く売却できるかどうかが決まるでしょう。
それぞれの媒介契約の種類の違いは、主に以下の5点です。

●同時に複数の不動産会社に依頼できるかどうか
●自分で買い手を見つけ直接取引できるかどうか
●指定流通機関（レインズ）への登録義務の有無
●販売活動の報告義務の有無
●契約期間

レインズとは、国土交通大臣から指定を受けて運営されている不動産物件情報のためのネットワークシステムです。
不動産業者のみが登録・利用できるもので、登録がおこなわれると全国の不動産情報が閲覧でき、また不動産情報を広く届けることが可能になります。
レインズに早く登録してもらうことで、より多くの不動産業者に物件を見てもらうことができ、買い手が早く見つかるというメリットがあるのです。
では、これらの違いを媒介契約の種類ごとにくわしく解説します。

一般媒介契約

一般媒介契約の特徴は、1つの不動産会社だけではなく同時に複数の不動産会社に依頼できるという点です。
また、自ら買い手を探し、直接取引をすることも認められています。
そのため、もっとも自由度の高い契約になるでしょう。
しかし、不動産会社からの販売活動の報告義務がないので、活動の状況が把握しにくいという問題があります。
さらに、レインズへの登録義務もないため、物件情報を広く届けることも難しいでしょう。
一般媒介契約の契約期間は法律での定めはありませんが、約款では3か月以内と定めてられています。
また、一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2つの種類があり、契約をする際に選択することになります。

●明示型：依頼している複数の不動産会社を明らかにする
●非明示型：依頼している複数の不動産会社を明らかにしない

非明示型を選択した場合は、不動産会社からすれば他に何社と契約していて、その会社がどこなのかという情報が全くわからない状態になります。
そのため、ライバルがわからないことで戦略も立てにくくなり、積極的な活動をおこなえない場合があります。
明示型を選択した場合は、情報を把握しやすくなるので、基本的には明示型を選択したほうが良いでしょう。

専任媒介契約

専任媒介契約は、一般媒介契約とは異なり契約を結べるのは1社のみで、複数の会社と契約を結ぶことはできません。
しかし、自ら買い手を探し、直接取引をすることは可能です。
また、販売活動の報告義務は2週間に1回以上と決められているので、どのように活動がおこなわれているのか状況を把握しやすいでしょう。
さらに、レインズへの登録も7日以内におこなうように義務付けられています。
契約期間は、法律で3か月以内と定められています。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様で契約を結べるのは1社のみになり、複数の会社と契約を結ぶことはできません。
専任媒介契約と異なるのは、自ら買い手を探し直接取引ができないことです。
しかし、販売活動の報告義務は1週間に1回以上と決められており、レインズへの登録も5日以内におこなうように義務付けられています。
そのため、活動状況も把握しやすく積極的に活動をおこなってもらえるので、早く売却しやすいというのが特徴です。
契約期間は、専任媒介契約と同様に法律で3か月以内と定められています。

不動産売却における媒介契約のメリット・デメリットとは？

不動産売却時の媒介契約には3種類ありますが、自分に合った契約はどれなのか迷う方も多いでしょう。
決める際には、それそれのメリット・デメリットを理解しておくことが大切です。
媒介契約の種類別にメリットとデメリットを解説します。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約の大きなメリットは、複数の不動産会社と契約を結ぶことができる点でしょう。
複数の会社と契約を結ぶことで、買い手の幅が広がります。
また、複数の不動産会社と契約するため活動が積極的になり、早く売却できる可能性が高くなります。
しかし、これは条件の良い物件でないと積極的に活動をおこなってもらえないケースもあるので、条件の良くない物件ではデメリットになるでしょう。
さらに、販売活動の報告義務がないので活動の状況が把握しづらく、レインズへの登録義務もないので物件情報を広く届けることは難しいでしょう。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリットは、積極的な販売活動をおこなってもらいやすいことです。
これは、複数ではなく1社にすることで、広告費用もかけやすくなるためです。
また、販売活動の報告も2週間に1回以上はあるので、状況を把握しやすい点もメリットといえるでしょう。
しかし、1社に委ねる契約のため、物件との相性の合わない不動産会社の場合は思うような売却活動が望めない場合もあるため、慎重に選ぶ必要があるでしょう。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約も、専任媒介契約と同じく、販売活動を積極的におこなってもらいやすい点がメリットです。
また、販売活動の報告頻度はもっとも多く、状況を1番把握しやすいでしょう。
しかし、直接取引は認められていないので、自ら買い手を見つけたとしても不動産会社を通さずに売却することはできません。
さらに、他社との競争がないために、思うような売却活動が望めない場合もあるため信頼できる不動産会社を選びましょう。

不動産売却における媒介契約の注意点とは？

不動産売却をする際に結ぶ媒介契約には、押さえておきたい注意点があります。
最後に、媒介契約の注意点について解説します。

注意点①不動産会社と連携を取る

内見の日程や時間は、しっかり不動産会社と連携を取ることが大切です。
連携がうまくいっておらず、内見できない日に買い手が内見に来てしまった場合、印象が悪くなり売却に繋がらない可能性もあります。
また、広告を出す際には、不動産の特徴をしっかり押さえてアピールポイントを伝えるようにしましょう。

注意点②自分に合った媒介契約を結ぶ

媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴などが異なります。
そのため、売却予定の不動産の特徴や状況に合わせて、自分にあった契約を結ぶことが大切です。
専任媒介契約や専属専任媒介契約では、積極的に活動がおこなわれやすく状況も把握しやすいので、検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

不動産売却時には、不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。
媒介契約には3種類あり、それぞれに異なるメリットや注意点などがあるので、しっかり把握しておくことが重要でしょう。
不動産売却を検討している方は、それぞれの注意点を押さえて売却をスムーズにおこなってください。