相続した不動産を売却するまでの流れや手続きを解説

不動産を相続したけど売却の方法がよくわからないという方は多いのではないでしょうか？
相続した不動産を売却するには、さまざまな手順をとおして売却をしなければいけません。
この記事では、相続した不動産を売却するまでの流れを解説していきますので、不動産の売却を検討している方は参考にしてみてください。

相続した不動産を売却するまでの流れ

まずは、相続した不動産を売却するまでの流れを解説していきます。
必要な手続きはたくさんあり期日も決まっているので、相続する場合は早めの準備をしておきましょう。

死亡届の提出

まずは、被相続人の死亡届を没後7日以内に市役所に提出しましょう。
この届出は、被相続人が亡くなってから7日以内に届出することが法律で義務となっているので、期限内に届出を提出するようにしてください。

戸籍謄本の取得

戸籍謄本は、相続人としての権利があるか確かめるために必要なので、相続対象となる方全員の戸籍謄本を集める必要があります。
また、被相続人の戸籍謄本も必要になるので、必ず集めておくようにしましょう。
被相続人の書類に関しては、転居などを繰り返しおこなっている場合は集めるのに時間がかかるので、早めの準備をおすすめします。
この書類がひとつでも揃っていないと、相続手続きを進められないので確実に集めておきましょう。

相続人を決める

戸籍謄本の取得を終えたら、相続人を決めていきます。
このとき、まずは遺言書の有無を確認してから相続人を決めましょう。
遺言書に記載してあるとおりに相続をしなければいけないという義務はありませんが、遺言書に従い相続人を決めるのが一般的です。
また、遺言書の偽造や破棄は刑事罰の対象となるので注意してください。

遺産分割協議を始める

次に遺産分割協議を始めていきます。
遺産分割協議は遺言書があればこれに沿って進めていきますが、ない場合は相続人全員で話し合いをする必要があります。
また、遺言書に相続に関する記載があっても、相続人全員の同意があれば記載と異なる相続をおこなうこともできるので、しっかり話し合いをして決めるようにしましょう。
その後相続人が決まれば、次に遺産分割協議書の作成をおこなっていきます。
遺産分割協議書の作成をする際は、相続人全員の印鑑が必要となるので、一度の話し合いで手続きを進められるように打ち合わせをしておくと、スムーズに進めることができます。
書類の作成は、司法書士に依頼することもできるので、作成できるか不安な方や忙しい方は、司法書士に作成を依頼するようにしましょう。

必要書類の取得

相続をするうえで書類の準備が一番大変な作業になります。
死亡届や戸籍謄本なども書類が必要ですが、その他にもたくさんの書類が必要となります。
先ほど挙げた書類にくわえて、「印鑑証明書」「住民票」「登記事項証明書」「固定資産評価証明書」などが必要になります。
書類が揃えば、相続の手続きの残りは登記手続きだけとなりますが、全員分の書類を集めるのは時間がかかるので、相続人で協力するか早めに準備を開始しておきましょう。

登記手続き

書類がすべて揃ったら不動産の相続登記をおこないましょう。
この相続登記をおこなうことで、不動産の名義人が変更されます。
また、相続登記は法務局で手続きができますが、不動産がある地域を管轄している法務局でなければ申請することはできないので、県外に不動産がある場合などは事前に管轄の法務局を調べておくと良いでしょう。

相続した不動産を売却する前に必要な「相続登記」とは

相続登記とは具体的にどういったものなのか解説していきます。
また、相続登記をおこなわなかった場合どうなるかも見ていきましょう。

相続登記とは

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に不動産の所有権が誰に移るのかをはっきりさせるためのものです。
所有権がはっきりしていない場合、不動産の所有権に関してトラブルが起きたりするので、相続登記が必要なのです。
登記をおこなうことで、不動産の所有者をはっきりさせることができるので、その後の取引などをスムーズにおこなえるようになります。
記録される情報としては、不動産の住所や所有者の氏名といった情報だけなのであまり意味を感じないかもしれませんが、その後の売却に必要な手続きと覚えておきましょう。

相続登記は義務？

今後、登記手続きをしないと罰則が科せられるようになります。
これまで相続登記は任意でおこなうことになっていましたが、令和3年4月に相続登記に関する法案が改正されました。
現時点で改正案は施行されていませんので罰則を科されることはありませんが、令和6年4月の施行以後は相続登記をおこなわないと罰則の対象となります。
法案が施行された場合は、3年以内に登記手続きをする必要があるので覚えておきましょう。
また、違反した場合は10万円以下の罰金が科せられます。

相続登記をしないと売買ができない

相続登記をしないと名義人が被相続人のままになっているので、自由に売買することができません。
また、売買せずに放置していると、不動産としての価値がなくなってしまう可能性もあります。
ですので、すぐに売却する予定がない場合でも相続登記は済ませておきましょう。

不動産を活用することができない

相続登記をして名義人を変更していなければ、不動産を担保にして融資を受けることもできません。
不動産は、担保に設定することができる資産なので、相続登記さえしていれば担保に設定して金融機関から融資を受けることができます。
ですので、不動産を有効活用するためにも相続登記は必要となります。

相続登記をしないと権利が複雑化する

相続登記をしないまま放置すると、権利関係が複雑化してトラブルに発展する可能性があります。
被相続人が亡くなったときに相続登記をしていれば相続の対象となる方は比較的少ないですが、放置しているあいだに相続人の子どもなどが生まれ、権利関係が複雑化してしまいます。
親族とのトラブルが起きないようにするためにも、相続登記は済ませておきましょう。

相続した不動産を売却する前に必要な「遺産分割協議」とは

遺産分割協議は一番トラブルに発展しやすい手続きです。
話し合いでも解決しないときがあるので、その場合はどうなるのか解説します。

遺産分割協議とは

遺産分割協議とは、被相続人が残した財産を、どのくらいの割合でだれに分配するかについて話し合うことです。
基本的には、遺言書にあるとおりに資産を分配していきますが、遺言書がない場合は相続権を持った方全員で話し合って決めます。
そのため、個人の主張によっては分配内容に納得がいかずトラブルに発展してしまうのです。

遺産分割協議で解決しない場合

遺産分割協議をしても話し合いがつかないときは、家庭裁判所で話し合いをすることになり、調停委員が仲介をして話を進めていきます。
家庭裁判所で話し合いをしても解決しないときは、審判手続きに移行するしかありません。
審判手続きに移行すると、弁護士が代理人となり手続きをおこなっていきます。
ここまでくると非常に大変ですので、事前にルールを決めるなどして、スムーズに相続がおこなえるようにしてください。
また、遺産分割協議を始める段階で中立の立場の方を入れて話し合いをおこなうことで、早期に解決することもできます。

まとめ

相続した不動産を売却するまでの流れを解説しました。
不動産の相続に限らず、相続の問題はトラブルに発展することが多いので、その後の売却のことも見据えながらスムーズに進めていきましょう。