不動産の売買で売却益が出た場合には、譲渡所得税という税金が発生します。
ですが売却益は、単純に売却費から経費を引いただけでは計算できません。
また、税金の負担を軽くするための特別控除などもあるため、計算式がわかりづらく悩む方も多くいらっしゃいます。
譲渡所得税は日頃なじみのない税金ですが、もしかしたら今後、みなさんが自宅や土地を売却した際にかかってくるかもしれません。
今回は、不動産の売却益にかかる税金の計算法をまとめました。
計算法が解れば、実際に売却を行う時の指標になります。
不動産の売却をお考えの方はぜひ参考にしてください。
売却益の計算法は？
不動産の売却益は、法律用語では「譲渡所得」と呼ばれ、その計算法は以下の通りです。
課税譲渡所得＝譲渡価格－譲渡費用－不動産の取得費用
上記の用語の説明をしますと
譲渡価格：不動産を売却した時の値段
譲渡費用：仲介手数料など売却にかかった費用
不動産の取得費用：不動産を買った費用
となります。
単純な計算法のように感じますが、「不動産の取得費用」は単純に購入時の値段ではなく、以下の計算法で求めなければなりません。
不動産の取得費用＝建物購入代金－減価償却費
ここで新たに、「減価償却」というあまりなじみのない言葉がでてきました。
減価償却とは、簡単に言うと「モノの劣化代」です。
例えば5000万円で買った自宅が、10年後も5000万円の価値があるとはいえません。
建物などは徐々に劣化し価値が下がり、それを計算したのが減価償却です。
次は、この減価償却の計算法を見てみましょう。
売却益に大きく関わる減価償却の計算法は？
減価償却は以下の計算式で求めます。
減価償却＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数
経過年数とは購入してから売却までの年数のことですが、償却率は建物の構造で以下のように変わってきます。
木造：0.031
軽量鉄骨：0.025
鉄筋コンクリート造：0.015
（※耐用年数は、木造30年、軽量鉄骨40年、鉄筋コンクリート造70年）
ちなみに土地は劣化しませんので、減価償却をおこないません。
売却益の計算法と併せて覚えてほしい特別控除
不動産を売却してせっかく利益が出ても、譲渡所得税としてたくさんのお金を納めなくてはいけないとなると、ためらってしまいますよね。
そんな方を救済するために、マイホームを売却した際には、売却益に対して3000万円の特別控除があります。
この特別控除の適応には以下の条件があります。
1、
実際に住んでいる住宅であること
2、
住まなくなった日から3年後の年末までに売却すること
3、
新しい住宅を取得した場合、2の範囲で新しい住宅を取得して1年以内に売却すること
4、
単身赴任の場合、配偶者が居住している住宅を売却した場合
この控除の有無で税金の負担が大きく変わることもあるので、ぜひご確認ください。
不動産の取得費用がわからない場合の売却益の計算法
ところで、不動産売却では購入した時の値段がわからないというケースをあります。
その場合は
不動産の取得費用＝譲渡価格×5％
で計算します。
不動産の取得費用がわからず0円で計算してしまうと、売却益によっては特別控除が適用されても、譲渡所得税が発生する場合があります。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
不動産の売却に関してまとめましたが、相続の場合では相続税が発生しますのでまた別の計算法になります。
現在所有する不動産を売却する際に税金が発生するのか、売却前にしっかりとシュミレーションしてくださいね。
不動産売買のことは、ハウスゲートまでお気軽にお問い合わせください。
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この記事の執筆者
ブログ担当
【 不動産業界歴：34年】
＜保有資格＞
宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、2級建築施工管理技士、JSHI公認ホームインスペクター
長い業界歴を活かして、お客様に寄り添いサポートいたします。不動産の売却・買取には自信があります。不動産のことでお困りでしたら、お気軽にご相談ください。
