家は一生のお買い物と言われるように、人生のうちにそう何度もあるものではありません。
したがって、経験を重ねることによって、だんだん買い物上手になるというのではなく、大きな失敗をしないことがなによりも重要です。
家を売る時も同じで、売った後になって「こんなはずじゃなかった、税金ってこんなに高かったの？」という後悔だけはしたくありませんね。
そこで、不動産の売却益と税金についての、これだけは避けて通りたい大きな落とし穴と、押さえておきたい節税のポイントをご紹介いたします。
不動産売却益にかかる税金
不動産の売却益にかかる税金は、所得税と住民税です。
どちらも、所得(儲け、差し引きプラス)がある場合にのみ課税されます。
反対に、売却しても所得が生じなかった・儲けが出なかった・損をした場合には、所得税も住民税もかかりません。
売却益である「譲渡所得」は、他の所得と分離して課税されます。
不動産売却益と譲渡所得の関係とは？
不動産売却時によく聞くキーワードの一つに「譲渡所得」がありますが、これは不動産売却益のうち課税対象となる金額のことを指していて、以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝売却価格－（購入価格＋購入時の所費用＋売却時の諸費用）
例えば、3,000万円で購入した物件が、5,000万円で売却できた場合には、2,000万円の譲渡所得（儲け）が生じます。
この2.000万円の譲渡所得が不動産売却益の課税対象となります。
ただし、ここで注意していただきたいのは、物件の所有期間が5年以上か5年未満かで税率が変わることです。
例えば、所有期間が5年未満の不動産の売却益に対しては、20％である税率が39％と約2倍になってしまうことです。
居住年数が3,4年目の不動産の売却を検討中の方は、重要な節税のポイントになりますのでご注意下さい。
居住用財産の3,000万円の特別控除
不動産を売却した場合にはいくつかの特例が用意されていますが、最も頼もしいのがこの制度です。
「3,000万円特別控除」は、居住用の不動産を売却した場合に、譲渡所得から特別控除として最大3,000万円を差し引くことができるという特例です。
一般的なマイホームの売却の場合でしたら、譲渡所得が3,000万円を超えることはそうそうありませんので、税金を納める方も多くないでしょう。
ただし、親子間や夫婦間で不動産を売買した場合には適用されません。
譲渡所得が3,000万円を超えた場合、控除の対象となるものには以下の例があります。
・不動産を売却するために支払った仲介手数料
・売主が負担した印紙税
・土地を売却するための、家屋の取り壊し費用、測量費
控除の対象とならないものには、家屋の修繕費・固定資産税・管理費といったものがあります。
まとめ
不動産の売却には、「長期譲渡所得の課税の特例」や「買い換え特例」など、いくつもの特例が用意されております。
そして最大の節税方法は、取得費用と取得時期をはっきり把握しておくことです。
購入時の売買契約書を大切に保存しておくことが、不動産の売却益における節税対策となります。
今後不動産売却を予定している方は、ぜひ参考にしてみてください。
不動産売却に関するご相談は、ハウスゲートにお任せください。
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この記事の執筆者
ブログ担当
【 不動産業界歴：34年】
＜保有資格＞
宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、2級建築施工管理技士、JSHI公認ホームインスペクター
長い業界歴を活かして、お客様に寄り添いサポートいたします。不動産の売却・買取には自信があります。不動産のことでお困りでしたら、お気軽にご相談ください。
