不動産を売却する際は、「いくらで売れるか」「いくら儲かるか」などと考えますよね。
もちろん、予想より高い金額で売れると嬉しいですが、その分「税金」もかかります。
全ての方が課税対象となるわけではないですが、仮に税金がかかることになると、数十％もの金額を納めなくてはいけないケースも。
せっかく入ってきたお金がたくさん税金で取られてしまうと、その後の計画にも大きく影響しかねません。
そうならないためにも、今回は不動産売却における「節税」と「控除」のポイントを学びましょう。
売却時の税金の種類
土地や建物の売却に掛かる税金は、主に所得税・住民税・復興所得税の3つです。
不動産を売却して利益が出た場合はこれらの税金がかかりますが、これをまとめて「譲渡所得税」と言います。
なお、譲渡所得税の金額は、物件の所有期間が5年を超えるか否かによって呼び名と税率が変わります。
※所有期間が5年超…長期譲渡所得、税率20％
所有期間が5年以下…短期譲渡所得、税率39％
不動産を売るなら、約20％も税率が低くなる長期譲渡所得が良いでしょう。
税金の計算方法について
譲渡所得税の税額を知るには、以下の方法で計算します。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、物件を購入した時の費用を指し、土地・建物の価格や仲介手数料・印紙代・登記費用・不動産取得税などを加味することができます。
一方、譲渡費用は売却のためにかかった費用を指します。
この算出により出た譲渡所得に、所得税と住民税が掛かってきます。
ただし、譲渡所得がマイナスになった場合は非課税となり、確定申告の必要もありません。
なお、戸建てやマンションなど建物の取得費は、「減価償却」を適用することが可能です。
減価償却とは、法律で決められた建物の耐用年数表を基に、経年劣化分を比例させて税額を徐々に減額していく方法です。
減価償却率は建物の構造によって変わり、「減価額=建物の取得価格×0.9×償却率×経過年数」となります。
このような計算方法によって、譲渡取得税を算出していきます。
売却時の特別控除について
上記の計算で支払う税金を算出しましたが、条件に当てはまれば、特別控除により節税することができます。
まず、居住用の不動産として売却する場合には、「3,000万円の特別控除」を利用することで節税が可能となります。
さらに、物件の所有期間が10年以上の場合は、3,000万円控除後も残った金額に軽減税率を適用して節税することができるのです（これを「軽減税率の特例」という）。
まとめ
その他にもいろいろな控除があり、買い替えやローン残額より損失がでている場合など、なるべく税金がかからないような仕組みがあります。
ただし、これらの控除は自ら税務署に申請しないと適用されないので、節税のチャンスを逃さないよう、よく注意しておきましょう。
不動産売却における節税や控除について詳しく知りたい方は、ハウスゲートまでお気軽にお問い合わせください。
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この記事の執筆者
ブログ担当
【 不動産業界歴：34年】
＜保有資格＞
宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、2級建築施工管理技士、JSHI公認ホームインスペクター
長い業界歴を活かして、お客様に寄り添いサポートいたします。不動産の売却・買取には自信があります。不動産のことでお困りでしたら、お気軽にご相談ください。
