減価償却（げんかしょうきゃく）という言葉をご存知ですか？
不動産取引では、建物の売却時に必要になる考え方です。
減価償却とは何か、そしてその仕組みについて、ご紹介します。
減価償却とは
3,000万円で購入した建物を、2,000万円で売却したら、1,000万円損した、というのは一見正しいようですが、必ずしもそうとは言えません。
というのも、建物は劣化していくものだからです。
購入から売却まで1年、10年、20年では、価値はどんどん下がります。
現在の価値が1,500万円だとしたら、500万円の利益が出たことになります。
この年々価値が下がっていくことを、減価償却、下がった金額が償却費です。
ちなみに、不動産取引において、建物は劣化しますが、土地そのものは劣化しませんので、土地に関しては、減価償却はできません。
用途・構造によって変わる償却率
償却費を計算するには、下記の式を用います。
「償却費 ＝ 購入価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数（築年数）」
償却率は、用途、そして構造によって変わります。
例えば、木造の自宅住宅であれば、償却率は0.031、賃貸用なら0.046、自宅用マンションであれば0.015などとなります。
この償却率の差は、耐用年数の差によります。
木造より軽量鉄骨、重量鉄骨、そしてRC造のマンションと、徐々に頑丈になっていくと考え、耐用年数も増えるわけです。
この数字は勝手に決められるものではなく、法定耐用年数という国に決められており、住宅用途では、木造が22年、RC造のマンションが47年などとなっています。
そして、自宅用途の場合、非事業用として1.5倍の耐用年数（木造33年、RC造マンション70年）となります。
この耐用年数で資産を償却していくため、償却率が変わるのです。
減価償却費の計算
マイホームとして3,000万円で建物を購入し、15年が経過した場合、それぞれ比較してみましょう。
木造住宅の償却費は、3,000万×0.9×0.031×15＝1,255万円。
マンションの償却費は、3,000万×0．9×0.015×15＝607万円です。
それぞれについて、購入費から償却費を引いた額、木造で1,745万円、マンションで2,393万円が減価償却を考慮した現在の建物の価格となります。
つまり、それぞれが2,000万円で売却できた場合の損得は、諸経費の細かい計算を除けば、木造では225万円の利益、マンションでは393万円の損、ということになり、木造住宅では譲渡所得が発生していることになります。
同じ金額の不動産売買であっても、構造だけでこれだけの差が出るのです。
売却時には、減価償却を必ず考えなくてはなりません。
まとめ
売却を考えている不動産について、どの耐用年数が使われるのか、償却率はどの程度かなど、慣れないと難しいことも多いもの。
譲渡所得が発生した場合も、所有年月の長短や、用途の違いなどで、控除の特例が適応されるなど、様々なパターンがあります。
売却に詳しいハウスゲートでは、難しい減価償却も親身にご説明いたします。
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この記事の執筆者
ブログ担当
【 不動産業界歴：34年】
＜保有資格＞
宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、2級建築施工管理技士、JSHI公認ホームインスペクター
長い業界歴を活かして、お客様に寄り添いサポートいたします。不動産の売却・買取には自信があります。不動産のことでお困りでしたら、お気軽にご相談ください。
