親が所有している土地にマイホームを建てようかご検討中の皆さん、建築費用はご自分が全額負担して、敷地の名義は親のままにしようかと考えていませんか？
一見何の問題もなさそうな方法ですが、親名義の土地にご自分名義の家を建てる場合、税金や相続など将来予期せぬトラブルに発展することもあるので注意が必要です。
今回は、親名義の土地に子どもが家を建てることで起きやすいトラブルについてご紹介します。
親から土地を借りて家を建てても課税されない「使用貸借」とは？
土地を第三者から借りて家を建てるときには「借地権」が発生し、借地権割合によって、住宅には６〜７割分の財産価値があるとされています。
例えば評価額が4,000万円の土地を第三者から借りて家を建てる場合、2,800万円分は借地人（土地を借りて家を建てた方）の財産として、残りの1,200万円は地主の財産として認められます。
一方、親の土地を子どもが無償で借りる場合は借地権ではなく、「使用貸借」といいます。
この使用貸借による土地の使用では、借地権相当額の贈与税が課税されることはなく、土地にかかる固定資産税は親が、家屋にかかる固定資産税は子が納税することになります。
一見すると、土地分の固定資産税の負担が減ってメリットがあるように思えますが、使用賃借では借地人の土地の権利が認められていません。
そのため、借地権割合に対する財産の価値も認められていないのです。
親名義の土地に家を建てることで将来起きやすいトラブル
家を建築した直後であれば、土地の権利はないと言われても、建物の権利がすべて自分のものなので気にならないでしょう。
ところが、親が亡くなり相続が発生したときに問題が起こります。
家を建てた方に兄弟姉妹がいた場合に、家を建築した土地以外に親の財産がなければ、ご自分の家の敷地も含めた土地の全てが兄弟姉妹の共有物となってしまいます。
他の兄弟姉妹にとっては、既に建っている家の敷地分まで相続するより、土地を売って現金化する方が嬉しいでしょう。
しかし、土地を売るためには相続人全員の同意が必要なので、兄弟姉妹の間で土地の処分方法をめぐって長く言い争いが続くことにもなりかねません。
親名義の土地に家を建てた後にトラブルが起きないようにする方法
親名義の土地に家を建てる際、将来起きるかもしれないトラブルを少しでも減らすには、土地の名義を変更することがおすすめです。
もちろん、名義を変更するということは贈与税の課税対象となります。
ただし「相続時精算課税制度」を選択すると、相続した財産が2,500万円以内であれば贈与時点の税金はかかりません。
また親から子へ名義変更をしておくことで、親が亡くなった後に土地を売りたいと考えた際の手続きもスムーズに進めやすくなります。
他にも、親から土地を無償で借りるのではなく、ご自分の持分にあたる部分を買い取ることも一つの方法です。
まとめ
親が所有している土地に子どもが家を建てる際は、目先のメリットだけでなく将来のことも考えてどういう方法を選択したら良いのか考えなくてはいけません。
親や兄弟姉妹も交えてじっくり話し合い、皆が納得する方法を選ぶようにしましょう。
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この記事の執筆者
ブログ担当
【 不動産業界歴：34年】
＜保有資格＞
宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、2級建築施工管理技士、JSHI公認ホームインスペクター
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