家の住み替えや投資目的、相続などで手に入れた不動産を売却しようと考えている方に、覚えておいてほしい法律があります。
それは、瑕疵に関する法律です。
瑕疵とは、欠陥や故障など、「購入者が当然そうなっているであろうと考える状態から欠けていること」を差します。
そう言うと難しいように聞こえますが、例えば買い手は当然水が出ると思って不動産を購入しますが、実は水道管が壊れていたという場合は瑕疵があるということになります。
更に、売り手がその事実を知っていながら隠して売却した場合、何の法律の保護もなければ買い手が一方的に泣き寝入りしてしまうことになりますね。
それを防ぐため、売却した不動産に瑕疵があった場合、どう対応するか、法律で決まっています。
これから、瑕疵に関する法律「民法」「宅地建物取引業法」「住宅の品質確保の促進等に関する法律(通称は品確法と言います)」の3つをご紹介します。
不動産売却に関する法律① 民法の場合は？
民法では、隠れた瑕疵があった場合、契約を解除したり、売り手に損害賠償を求めることができる、と定められています。
隠れた瑕疵とは、買い手が購入時に、存在することを知らなかった、更に売り手からも口頭や書面などでも瑕疵があることを伝えられなかったものを言います。
瑕疵の有無は、金額交渉や、購入の決断そのものにも関わってきますから、売却する前に瑕疵の有無、どのような瑕疵なのかを説明することは大切なことです。
早く売りたいからと言って、瑕疵を隠すと後で大変なことになりかねません。
ただし、2020年に民法が改正されることになり、それまでは「売り手が買い手に瑕疵について適切に伝えたか」という点が問題になっていましたが、改正によって「説明したかどうかではなく、契約内容と引き渡された不動産の状態が適合しているか」を重視する方向になりました。
不動産売却に関する法律② 宅地建物取引業法の場合は？
宅地建物取引業法での瑕疵の扱いは、不動産の売買契約をした相手が個人ではなく、宅地建物取引業を扱う者だったときに民法と同様に契約を解除したりできるようになっています。
ただし、民法での規定よりも1年長く、不動産が引き渡されてから2年以内に瑕疵が見つかった場合、宅地建物取引業法に基づいて責任を問うことができます。
つまり、民法とは、個人間での問題を解決するための法律ですが、個人と業者であった場合、個人間での問題とは言えなくなります。
そうしたとき、知識の少ない個人が不利になりやすいことから、民法よりも1年長く責任を追及できる期間を伸ばしているのです。
もし、不動産業者を挟んで不動産を売却した場合、民法ではなく宅地建物取引業法に基づいて瑕疵について問われることになる可能性があります。
不動産売却に関する法律③ 住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)の場合は？
これは、違法な建築を、そうと知らずに購入することから買い手を守る法律です。
新築の不動産を購入したとき、基礎構造部分や雨水の浸入など、生活していく上で基礎になる部分に瑕疵があった場合に、責任を問えるというものだからです。
売却するときは一見関係ないように思えますが、たとえば家を建てたけれど止むを得ない事情でそこに住む前に売却することになったなど、売り手であっても関わらないとは言い切れない法律ですので、覚えておきましょう。
まとめ
不動産を売却するときに気を付けなければならない、瑕疵に関する規定のある法律、民法、宅地建物取引業法、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）を簡単に紹介しました。
売却する！と決めたら、余計な経費が少なくて済むうちに売ってしまいたいというのは人情です。
しかし、売却したらそれで終わりではなく、その後も責任がついて回ります。
瑕疵があれば正直に伝える、直してから売却するなど、誠実に対応することでトラブルを防ぐことができるのです。
私たちハウスゲートでは、不動産売却のお手伝いをしております。
不動産売却に関するご質問など承っておりますので、お気軽に当社までお問い合わせください。
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この記事の執筆者
ブログ担当
【 不動産業界歴：34年】
＜保有資格＞
宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、
2級建築施工管理技士、JSHI公認ホームインスペクター
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長い業界歴を活かして、お客様に寄り添いサポートいたします。特に、枚方市の不動産の売却・買取には自信があります。不動産のことでお困りでしたら、お気軽にご相談ください。不動産の専門家としてお客様のニーズに真摯に向き合います。
