今やマイホームは終の棲家ではなく、ライフスタイルの変化に合わせて住み替える方も増えています。
そんな住み替えを検討しているけれどローン未完済という場合は、どのような手順で住宅を売却すればいいのでしょうか。
売却額がローン未完済の金額を上回っているアンダーローンであればいいのですが、下回っているオーバーローンの場合は注意が必要です。
そこで、残債がある住宅の売却における手順と注意点をご紹介します。
ローン未完済でアンダーローンの住宅を売却するとき
住宅を売却する際は、まず不動産会社の価格査定によって売却額を決定する必要があります。
ただし、同じ物件でも不動産会社によって査定結果に差がありますので、複数の会社に価格査定してもらいましょう。
例えば3社に依頼して、査定額がそれぞれ2,200万円、2,150万円、2,000万円になったとします。
この時点でローンの返済が進み、残債が最低査定額の2,000万円を下回っていれば、アンダーローンの状態となります。
住宅ローンを組む際、多くは物件そのものを担保にしていると思います。
でもアンダーローンであれば、ローン未完済でも売却金を充てて完済することで抵当権を外せますし、売却益が発生すれば新しい住宅の購入費に当てることもできます。
ローン未完済の住宅を売却する際の注意点
不動産の価格査定は、あくまで「この金額なら売れる」という目安にすぎません。
上記のケースでは、一番高い査定額を出した2,200万円の不動産会社にお願いしたいところですが、物件の宣伝や購入希望者への対応方法などは、会社によりまったく異なります。
いくら査定額が高くても、実際に売れなければ意味がありませんので、その金額になった理由や予定している販売戦略などを吟味する必要があります。
ローン未完済かつオーバーローンの住宅を売却するとき
先に挙げた例と同じ査定額が出たけれど、ローンの残債が最高査定額の2,200万円を上回っていた場合、オーバーローンの状態となる可能性が高いです。
仮に最高査定額通りの金額で売れて代金を充てたとしても、まだローンが残っています。
そうしたローン未完済の状態で抵当権を外すことは難しいですし、抵当権が残ったままの住宅に買い手がつく可能性も低いでしょう。
この場合は、返済を進めアンダーローンにするか、ローンの残債を上回る価格で売却できる不動産会社にお願いするしかありません。
オーバーローンでも売却できる？
売却金だけでローンを完済する見込みはないがどうしても今すぐ住み替えたい場合、買い替えローンを利用すれば、オーバーローンのままでも売却できるケースがあります。
例えば、売却額が3,000万円でローンの残債が3,200万円だったとします。
住み替え先の住宅ローンに残債差額200万円を上乗せして、ローンを組むことができます。
しかし、この方法は新規購入する物件よりも大きな額のローンを組むことになるため、フルローンで住宅購入するよりも審査が厳しく、誰もが審査に通るわけではありません。
前のローンの滞納歴がないのはもちろんのこと、安定した十分な収入が認められなければ審査通過は難しいです。
便利に見える買い替えローンですが、借金で借金を返すようなものですので、利用する際は注意が必要です。
まとめ
ローン未完済の住宅を売る手順と注意点についてご紹介しました。
売却金でローンが完済できるのか、アンダーローンなら完済方法や住み替え先の住居購入資金をどうするのかもじっくり考えましょう。
ローン未完済での住宅売却を検討中なら、ハウスゲートまでぜひご相談ください。
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この記事の執筆者
ブログ担当
【 不動産業界歴：34年】
＜保有資格＞
宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、2級建築施工管理技士、JSHI公認ホームインスペクター
長い業界歴を活かして、お客様に寄り添いサポートいたします。不動産の売却・買取には自信があります。不動産のことでお困りでしたら、お気軽にご相談ください。
