投資用マンションを売る場合には、税金や査定方法など、居住用とは違ういくつかの注意点があります。
その注意点を知らずに売却すると、後悔することにもなりかねません。
今回は、投資用物件ならではの、売却時における「注意しておきたいポイント」をご紹介します。
投資用マンションの売却 査定価格の算出方法
投資用マンションの売却時の注意点としては、最初に「査定価格」が挙げられます。
一般の居住用マンションとは違い、同じ部屋がいくらで売れていたかという相場ではなく、「収益還元法」で査定価格が計算されるからで、以下の計算式で算出されます。
（想定年間賃料－固定資産税等の年間出資額）÷想定される利回り＝査定額
利回りと収益を基本として査定するため、居住用の相場と査定価格に差が生じることがあります。
投資用マンションは売却時の精算が複雑になる
次の注意点としては、投資用マンションを売却した場合、諸経費の計算が煩雑になることです。
売主と買主の間で、通常物件と同様に「固定資産税」の精算を行いますが、収益物件の場合は賃料や共益費などの精算が必要になることがあります。
賃料は一般的に、毎月末までに翌月分の家賃を支払うという「前払い方式」を設定しています。
このため、月中に物件を売ると売主が賃料をもらい過ぎる形になるので、買主に日割り計算をして支払うことになります。
敷金継承がある場合は、過去に賃料充当や償却がなかったかを確認して継承します。
物件によっては精算対象が他にも出てきますが、どこまでを精算対象にするかは、売主と買主の間で決めることになります。
投資用マンションの売却は所有期間で税金が変わる
個人が売主の場合、投資用マンションを売却して利益が出ると、「譲渡所得」が発生します。
譲渡価額（売れた価格）から、取得費（購入価額から減価償却費を引いた額）・譲渡費用（仲介手数料などの経費）を差し引いてプラスになると譲渡所得となり、これに「譲渡所得税」がかかります。
この時の注意点は、物件の所有期間が5年以下だと「短期譲渡所得」、5年を超えると「長期譲渡所得」となり、譲渡所得税として総称される所得税や住民税の課税率が変わることです。
長期譲渡所得ですと、所得税や住民税が安くなります。
逆に利益が出なかった場合は、譲渡所得税はかかりません。
また、投資用マンションを売却した際は、忘れずに確定申告をしましょう。
社員であっても、副業での年間収入が20万円を超えると、確定申告を行わなくてはなりません。
利益が出ているのに忘れると、「延滞税」という税金がかかります。
ポイントは、利益がマイナスになっても行うことです。
マイナス分は他の所得との損益通算ができるため、控除や免税の対象となることがありますから、損益通算ができれば節税になります。
まとめ
投資用マンションの売却は、査定方法から違ってきますし、精算など複雑な手続きも入ってきます。
また、売るタイミングを見極める際のポイントや、買主の視点を理解することも必要です。
もし不動産投資をしてみようかと考え中なら、気軽に相談できる専門家を作っておく良いでしょう。
無料相談などをいくつか体験し、信頼できる不動産屋さんを探しておくのは、不動産投資のポイントです。
大阪で投資用マンションの売却を検討中の方は、ハウスゲートまでぜひご相談ください。
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この記事の執筆者
ブログ担当
【 不動産業界歴：34年】
＜保有資格＞
宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、2級建築施工管理技士、JSHI公認ホームインスペクター
長い業界歴を活かして、お客様に寄り添いサポートいたします。不動産の売却・買取には自信があります。不動産のことでお困りでしたら、お気軽にご相談ください。
