任意売却を行なうにあたって大事なことは、抵当権が抹消されることと、税金などの差押が解除されることです。
債権者が同意し、それぞれの問題が解消しないと任意売却を進めることができません。
今回は、任意売却を行う前にどういった部分に注意をしていかなくてはならないのかを説明します。
任意売却と税金の滞納 売却には抵当権の抹消が不可欠
任意売却をするためには抵当権の抹消をしなくてはなりませんが、そのためには抵当権を持つ全ての債権者に同意を得る必要があります。
最も分かりやすい例としては、抵当権者が融資をした金融機関で、その金融機関の同意を得て抵当権を抹消し、任意売却を行います。
しかし、抵当権者は一人とは限らず、二番抵当、三番抵当と入っている場合はそれぞれ抵当権者の同意を得なければなりません。
ほとんどの場合、一番抵当権者が売却代金の全額を回収するために、それ以下の順位の抵当権者は売却代金から返済金を回収できません。
この分配に納得がいかない債権者が出てきた場合、抵当権の解除ができず、任意売却を進めることができなくなってしまいます。
このような事態を回避するために、一番抵当権者を除く債権者に抵当権の解除料（通称ハンコ代）を支払い、任意売却に同意してもらえるよう交渉するのが一般的です。
任意売却と税金の滞納 滞納した固定資産税はどうなる？
任意売却の多くは、住宅ローンの返済ができないほど経済的に苦しい方です。
そして住宅ローンの返済が滞っている方の多くは、固定資産税も滞納しているケースも少なくありません。
担保となる不動産に差押えの登記がなされていなければ、通常の任意売却の流れに従って進められます。
しかし、差押えの登記がされていた場合、その解消をしなくては任意売却が行なえません。
差押えを解除するためには、滞納分の固定資産税を全て支払う必要があります。
固定資産税を滞納してしまいそうな時は、差押えが入る前に役所に相談し、少額ずつでも支払うようにしましょう。
まとめ
固定資産税だけに限らず税金の滞納は、自己破産をしても免責になりません。
任意売却には、抵当権の抹消と差し押さえ登記の解除が必要です。
しかし、抵当権者が複数いる場合や滞納分の固定資産税を用意する場合、それなりに時間がかかってしまいます。
任意売却を進める場合は、滞納が始まってからではなく、早めに行動を起こすようにしましょう。
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この記事の執筆者
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【 不動産業界歴：34年】
＜保有資格＞
宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、
2級建築施工管理技士、JSHI公認ホームインスペクター
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